Оставить заявку
Оставить заявку
Жилищный москва ДГИ
Отказ ДГИ в продлении договора аренды земельного участка

ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ С ДГИ МОСКВЫ • 2026

Когда отказ законен, когда его можно оспорить и какой способ защиты выбирать

Экспертная статья • актуально на 7 августа 2026 года • Курнев Артем Евгеньевич

Главное

Сам по себе факт длительной аренды участка у Москвы не дает безусловного права на продление. Для публичной земли нужно определить, истек ли срочный договор, был ли он возобновлен на неопределенный срок, есть ли специальное основание для нового договора без торгов и не препятствует ли продолжению аренды законная причина.

Споры по аренде московской земли лучше оценивать не изолированно, а вместе с правовым режимом участка и действиями ДГИ. Для этого полезны страницы «Земельные споры с ДГИ Москвы» и «Аренда имущества у ДГИ Москвы».

ДГИ отказал в продлении аренды земельного участка?

Направьте договор, все дополнительные соглашения, отказ или уведомление ДГИ, выписку ЕГРН и краткую хронологию. Сначала нужно установить, что юридически произошло: отказ в новом договоре, прекращение бессрочной аренды или спор об изменении действующего договора.

Телефон: +7 (909) 928-13-29

Короткий ответ

Отказ Департамента городского имущества города Москвы в «продлении» аренды нельзя оценивать только по тому, что арендатор исправно платил и много лет пользовался участком. Пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо устанавливает: арендатор государственного или муниципального земельного участка не имеет общего преимущественного права на новый договор без торгов. Но в предусмотренных Земельным кодексом случаях новый договор без аукциона возможен.

Отдельная ситуация — договор, который после окончания первоначального срока был возобновлен на неопределенный срок. Такой договор может быть прекращен односторонним отказом при соблюдении статьи 610 ГК РФ и условий самого договора. Поэтому спор о продлении иногда фактически является спором о законности прекращения уже действовавшей аренды.

Сначала определите, что именно сделал ДГИ

Истек срочный договор, ДГИ не подписывает новый
Нужно основание для нового договора без торгов либо аукцион
Ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ, цель предоставления, права на объекты
Договор стал бессрочным, ДГИ направил уведомление об отказе
Это прекращение договора по ст. 610 ГК РФ
Срок и порядок уведомления, статус договора, содержание уведомления
ДГИ отказал в дополнительном соглашении
Спор об изменении условий действующего договора
Есть ли законная обязанность изменить срок или иные условия
На участке есть принадлежащее арендатору здание
Может возникать самостоятельное право на участок под объектом
Ст. 39.20 ЗК РФ, границы участка, права на здание
Участок предоставлен для строительства
Действуют специальные правила и сроки
Освоение, РНС, препятствия со стороны города, КРТ, условия аукциона

Почему ссылка только на статью 621 ГК РФ часто не помогает

Статья 621 ГК РФ содержит общие правила о преимущественном праве арендатора и о возобновлении договора на неопределенный срок. Но для земельных участков публичной собственности действует специальное регулирование Земельного кодекса.

Ключевой нюанс

Пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ исключает общее преимущественное право арендатора публичной земли на заключение нового договора без торгов. Поэтому аргумент «я надлежащий арендатор, значит ДГИ обязан продлить договор» сам по себе недостаточен.

Вместе с тем пункт 2 статьи 621 ГК РФ продолжает иметь значение для ряда договоров, которые после истечения срока фактически продолжались при отсутствии возражений арендодателя. Верховный Суд допускал применение этой конструкции к публичным земельным участкам, если договор был правомерно заключен без торгов и у арендатора сохранялось право на предоставление участка без аукциона.

Когда у арендатора может быть право на новый договор без торгов

Ключевая норма — пункты 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Для ранее арендованного публичного участка новый договор без торгов возможен не автоматически, а при наличии установленных законом условий в совокупности.

  • предыдущий участок был предоставлен в аренду без торгов в предусмотренной законом ситуации;
  • заявление о новом договоре подано надлежащим лицом и в требуемом порядке;
  • у публичного органа отсутствует установленное законом основание для отказа;
  • на момент заключения нового договора существует основание из статьи 39.6 ЗК РФ, позволяющее предоставить участок без торгов;
  • характер использования участка, расположенные на нем объекты и права заявителя подтверждены документами.

Если на участке есть здание арендатора

Наличие собственного здания существенно меняет спор. Собственник здания в предусмотренных законом пределах имеет право оформить земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта. Но из этого не следует, что прежний договор обязательно должен быть продлен в прежней редакции.

Суд может признать прекращение старого бессрочного договора законным и одновременно исходить из того, что собственник объекта не лишен возможности оформить право на землю в предусмотренном Земельным кодексом порядке. Поэтому иногда правильный способ защиты — не требование «продлить старый договор», а заявление о предоставлении участка правообладателю здания и последующее оспаривание конкретного отказа.

Типичные причины отказа ДГИ

  • отсутствие у арендатора законного основания для нового договора без торгов;
  • прекращение договора, который был возобновлен на неопределенный срок;
  • неисполнение условий договора, включая просрочку арендных платежей или специальные инвестиционные обязанности;
  • неосвоение участка, если договор и закон связывают с этим право на прекращение аренды;
  • несоответствие прав на расположенные объекты данным ЕГРН;
  • самовольные объекты, неразрешенное использование территории или иные нарушения земельного режима;
  • градостроительные ограничения: КРТ, планируемая инфраструктура, изменение ПЗЗ, невозможность использования участка по прежней цели;
  • обращение не по той государственной услуге или в ненадлежащей юридической форме.

Когда отказ выглядит спорным

  • ДГИ сослался на основание, которое не соответствует действующей редакции договора;
  • условия договора были изменены дополнительным соглашением, но ДГИ применил старую цель использования участка;
  • арендатор не мог исполнить обязательства из-за ограничений, введенных самим городом после заключения договора;
  • у заявителя имеется специальное право на участок без торгов, а отказ основан на формальной причине, не предусмотренной законом;
  • ДГИ не исследовал документы, подтверждающие права на объекты и фактическое использование участка;
  • отказ не позволяет понять, какое именно препятствие мешает заключению нового договора или дополнительного соглашения;
  • нарушена процедура принятия решения либо не учтены обязательные решения других органов.

Особенно важно для участков под строительство

По строительным договорам нельзя ограничиваться проверкой календарной даты окончания аренды. Нужно установить, мог ли арендатор объективно выполнять инвестиционные обязательства. Если после заключения договора город установил режим КРТ, из-за которого нельзя было получить ГПЗУ или разрешение на строительство, этот период может иметь значение для срока договора и оценки нарушения.

Практическая позиция

В 2026 году московские арбитражные суды признавали юридически значимым период, когда участок был включен в КРТ и арендатор не мог использовать его по целевому назначению. Это не универсальное основание для любого продления, но сильный аргумент, если препятствие возникло после заключения договора и не зависело от арендатора.

Судебная практика

1. ДГИ вправе прекратить бессрочную аренду при соблюдении срока уведомления

Девятый арбитражный апелляционный суд, постановление от 04.06.2026 № 09АП-9633/2026 по делу № А40-173750/2025.

Договор 1995 года после истечения первоначального срока был возобновлен на неопределенный срок. ДГИ направил уведомление об одностороннем отказе. Суд отказал арендатору в признании уведомления недействительным: к бессрочной аренде применяется пункт 2 статьи 610 ГК РФ, а наличие существенного нарушения со стороны арендатора для такого отказа не требуется.

Практический вывод

Если договор уже стал бессрочным, спор о «продлении» может быть изначально выбран неправильно. Сначала нужно проверить законность самого одностороннего отказа и срок предупреждения.

2. Формальное основание ДГИ не работает, если оно противоречит измененному договору

Арбитражный суд Московского округа, постановление от 25.05.2026 № Ф05-6194/2026 по делу № А40-38034/2025.

ДГИ отказался от договора, сославшись на отсутствие разрешения на строительство по истечении установленного срока. Однако дополнительным соглашением условия аренды были изменены: участок предоставлялся без права возведения временных и капитальных объектов. Суды признали односторонний отказ недействительным.

Практический вывод

Нужно сравнивать мотивировку ДГИ не с первоначальной редакцией договора, а со всей цепочкой дополнительных соглашений и фактическим режимом использования участка.

3. КРТ может оправдать изменение срока аренды

Арбитражный суд Московского округа, постановление от 19.06.2026 № Ф05-5866/2026 по делу № А40-83591/2025.

После заключения договора участок был включен в границы комплексного развития территории. Из-за этого арендатор не мог получить необходимые градостроительные документы и использовать участок по целевому назначению. Суды учли период невозможности использования, признали односторонний отказ ДГИ недействительным и поддержали изменение сроков договора.

Практический вывод

Если город сам создал последующее градостроительное препятствие, нужно считать период фактической невозможности исполнения и доказывать причинную связь между ограничением и нарушением сроков.

4. Требование продлить уже прекращенный бессрочный договор может быть отклонено

Арбитражный суд Московского округа, постановление от 24.05.2024 № Ф05-4782/2024 по делу № А40-137250/2023.

ДГИ сначала отказался от договора, который был возобновлен на неопределенный срок, а затем отказал обществу в его продлении. Кассация согласилась с тем, что продление противоречило выраженной воле арендодателя прекратить бессрочные отношения.

Практический вывод

Если уведомление о прекращении аренды уже вступило в силу, последующее обращение «о продлении» часто не восстанавливает договор. Нужно проверять самостоятельное основание для нового предоставления участка.

5. Суд не должен автоматически обязывать ДГИ заключить договор без исследования всех условий

Арбитражный суд Московского округа, постановление от 27.03.2026 № Ф05-665/2026 по делу № А40-46718/2025.

В споре об обязанности заключить договор аренды кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение, поскольку не были исследованы проект договора, решение Градостроительно-земельной комиссии и другие существенные обстоятельства.

Практический вывод

Даже при спорном бездействии ДГИ требование «обязать заключить договор» требует доказать конкретные условия будущей аренды и отсутствие законного усмотрения у Департамента.

Что делать после получения отказа ДГИ

  1. Получить полный текст отказа, уведомления об одностороннем отказе, решение ГЗК и иные документы, на которые ссылается ДГИ.
  2. Поднять первоначальный договор и все дополнительные соглашения: цель аренды, срок, основания досрочного прекращения, порядок уведомления.
  3. Проверить, срочный договор или возобновленный на неопределенный срок; установить точную дату прекращения.
  4. Определить, есть ли специальное основание для предоставления участка без торгов по статье 39.6 ЗК РФ.
  5. Проверить права на здания и сооружения, границы участка, сведения ЕГРН и допустимое использование земли.
  6. Если участок предоставлялся под строительство — собрать хронологию ГПЗУ, РНС, КРТ, ПЗЗ, писем органов власти и периодов объективной невозможности строительства.
  7. Проверить расчеты арендной платы и наличие задолженности; при споре запросить акт сверки.
  8. Выбрать правильное требование: оспаривание отказа, оспаривание одностороннего отказа от договора, понуждение к заключению договора, изменение условий либо новое обращение за государственной услугой.

Какой иск подавать

Для организации или индивидуального предпринимателя спор с ДГИ, связанный с экономической деятельностью, как правило, рассматривает Арбитражный суд города Москвы. В зависимости от природы требования применяются либо правила главы 24 АПК РФ об оспаривании решений и действий органа власти, либо исковой порядок по спору о договоре.

Для гражданина подсудность и процессуальная форма зависят от характера правоотношения и требования: возможно применение КАС РФ при оспаривании властного решения либо гражданского судопроизводства по договорному спору. Формулировка требования важна: суд не обязан сам выбирать за заявителя другую юридическую конструкцию.

Что приложить к позиции против ДГИ

  • договор аренды и все дополнительные соглашения;
  • уведомление ДГИ о прекращении договора или отказ в продлении;
  • заявление, которое подавалось в ДГИ, и подтверждение его приема;
  • выписки ЕГРН на участок и расположенные объекты;
  • акт сверки арендных платежей и платежные документы;
  • ГПЗУ, ПЗЗ, документы КРТ, разрешения и отказы органов власти — для строительных участков;
  • переписку с ДГИ, Москомархитектурой, Госинспекцией по недвижимости и иными органами;
  • доказательства фактического использования участка по назначению;
  • хронологию событий с датами и правовым значением каждого документа.

Связанные направления

FAQ

ДГИ обязан продлить договор, если задолженности нет?

Нет. Отсутствие долга важно, но само по себе не создает права на новый договор. Нужно отдельное основание по земельному законодательству.

Если договор после окончания срока продолжал исполняться, он действует?

Иногда да: он может считаться возобновленным на неопределенный срок. Но такой статус нужно проверять по условиям договора, дате его заключения и основанию предоставления земли.

Можно ли оспорить отказ, если ДГИ сослался на неосвоение участка?

Да, если основание не соответствует действующим условиям договора либо неосвоение вызвано объективными ограничениями, за которые арендатор не отвечает.

Если на участке мое здание, ДГИ не может прекратить аренду?

Не обязательно. Старый договор может быть прекращен, но право собственника здания оформить участок, необходимый для эксплуатации объекта, оценивается отдельно.

Можно ли через суд сразу обязать ДГИ продлить аренду?

Только если из закона и установленных обстоятельств следует обязанность ДГИ заключить договор или изменить его условия. Если у органа остается законное усмотрение, суд чаще обязывает устранить нарушение или повторно рассмотреть вопрос.

Вывод

В споре с ДГИ главный вопрос не «почему мне не продлили аренду», а какой правовой режим участка и договора действует на дату отказа. Для бессрочной аренды ДГИ обычно вправе отказаться от договора при соблюдении процедуры. Для нового договора без торгов необходимо самостоятельное основание Земельного кодекса. При этом отказ можно оспаривать, если ДГИ применил несуществующее договорное основание, проигнорировал специальные права арендатора или не учел объективные ограничения, из-за которых участок нельзя было использовать по назначению.

Нужно оценить отказ ДГИ и перспективу суда?

Направьте договор аренды, дополнительные соглашения, отказ или уведомление ДГИ, ЕГРН и документы по использованию участка. Проверю правовое основание отказа, возможный способ защиты и какие документы понадобятся для позиции.

Телефон: +7 (909) 928-13-29

Нормативная база и судебная практика

Материал носит информационный характер. Оценка перспектив требует анализа конкретного договора, всех дополнительных соглашений, отказа ДГИ и правового режима земельного участка.

08.08.2026