Дороги, проезды, пожарные водоемы, площадки, полосы под инженерными сетями и иные земли общего пользования часто остаются самым проблемным активом СНТ. Участки садоводов оформлены, дома стоят, взносы собираются, но дороги и земли общего назначения в ЕГРН либо не стоят на кадастровом учете, либо числятся за старым товариществом, либо вообще остаются без понятного правообладателя.

Из-за этого возникают споры с администрацией, Росреестром, соседями, ресурсоснабжающими организациями и самими садоводами. Непонятно, кто обязан ремонтировать дорогу, можно ли поставить шлагбаум, кто платит за содержание, можно ли передать сети или дорогу муниципалитету, как защищаться от захвата общего проезда.

Главное правило: прежде чем оформлять дороги и земли общего пользования, нужно понять, что именно оформляется — земельный участок общего назначения, объект дорожной инфраструктуры, имущество общего пользования СНТ или право общей долевой собственности садоводов.

В законе обычно используется термин «земельные участки общего назначения». Это земельные участки, которые находятся в границах территории садоводства или огородничества, предусмотрены документацией по планировке территории и предназначены для общего использования собственниками участков. На практике к ним относятся:

• внутренние дороги, улицы и проезды СНТ;
• разворотные площадки, пожарные проезды и подъезды;
• земли под линиями электропередач, водопроводом, газопроводом и другими сетями;
• территории под КПП, площадки для контейнеров, охраны, общего имущества;
• пожарные водоемы, водоотводные канавы, технические проходы и иные общие зоны.

При этом дорога в бытовом смысле и земельный участок под дорогой — не одно и то же. Асфальт, щебень, шлагбаум, освещение и знаки могут быть элементами благоустройства или имуществом общего пользования. Но для Росреестра ключевое значение имеет земельный участок: есть ли у него границы, кадастровый номер, правообладатель и зарегистрированное право.

Единого ответа для всех СНТ нет. Правовой режим зависит от истории создания товарищества, даты приобретения имущества, документов о предоставлении земли, межевания и сведений ЕГРН.

В большинстве случаев начинать нужно не с самой дороги как покрытия, а с земель общего назначения. Если участок под дорогами не стоит на кадастровом учете или его границы не определены, Росреестр не зарегистрирует нормальное право на него.

Практически есть три уровня оформления:

1. Кадастровый уровень — сформировать или уточнить земельный участок общего назначения, определить границы дорог, проездов и иных общих земель.
2. Корпоративный уровень — провести общее собрание СНТ, принять решение об оформлении, расходах, уполномоченном лице и правовом режиме имущества.
3. Регистрационный уровень — подать документы в Росреестр через МФЦ или электронно и зарегистрировать право в ЕГРН.

Если спор уже возник, может появиться четвертый уровень — судебный. Он нужен, когда администрация отказывает, Росреестр приостанавливает учет, соседи оспаривают границы, часть дороги оказалась включена в чужой участок или невозможно подтвердить право СНТ без решения суда.

Нужно поднять устав СНТ, старые постановления о предоставлении земли, свидетельства, выписки ЕГРН, проект организации и застройки, генеральный план СНТ, схемы дорог, планы межевания, архивные материалы администрации и Росреестра. Без этих документов невозможно понять, кому исторически предоставлялась земля и какие границы были у территории.

Нужно заказать выписки на исходный земельный участок, на существующие участки общего назначения, на дороги и смежные частные участки. Важно увидеть: стоят ли ЗОП на кадастровом учете, есть ли правообладатель, какие границы внесены, нет ли пересечений и реестровых ошибок.

Варианты разные: оставить право за СНТ, оформить общую долевую собственность садоводов, сформировать участок общего назначения, передать отдельное имущество муниципалитету или ресурсоснабжающей организации. Нельзя выбирать модель только по удобству председателя — она должна соответствовать документам и закону.

Кадастровый инженер готовит межевой план, схему или иные документы для образования либо уточнения земель общего назначения. На этом этапе выявляются пересечения с частными участками, разрывы дорог, наложения, отсутствие подъездов и расхождения с фактическим пользованием.

На собрании нужно утвердить действия по оформлению, согласовать расходы, уполномочить председателя или представителя, определить порядок подачи документов и, при необходимости, принять решение о передаче имущества в общую долевую собственность или о передаче объекта муниципалитету/ресурсоснабжающей организации.

Документы подаются в Росреестр через МФЦ или электронно. Обычно это заявление о кадастровом учете и/или регистрации права, межевой план, протокол общего собрания, правоустанавливающие документы, доверенность или подтверждение полномочий председателя, а также иные документы в зависимости от ситуации.

После регистрации важно проверить не только факт появления права, но и границы, площадь, вид разрешенного использования, правообладателя, ограничения и обременения. Ошибка на этом этапе потом может привести к спорам о проезде, сетях и взносах.

Точный комплект зависит от истории конкретного СНТ, но обычно требуются:

• устав СНТ и документы о полномочиях председателя;
• протокол общего собрания с решением об оформлении дорог и ЗОП;
• документы о предоставлении территории СНТ или старого садоводческого объединения;
• проект организации и застройки, проект планировки, проект межевания или иная документация, где отражены дороги и земли общего пользования;
• выписки ЕГРН на исходный участок, участки садоводов и уже учтенные ЗОП;
• межевой план или иной результат кадастровых работ;
• согласия или документы, подтверждающие отсутствие спора по границам, если это требуется в конкретной ситуации;
• заявление в Росреестр, квитанция об оплате госпошлины при необходимости, доверенность представителя.

Если старые документы утрачены, надо делать архивные запросы: в администрацию, архив муниципального района или городского округа, Росреестр, орган, который выдавал землю, а иногда — в правопреемников прежнего садоводческого объединения.

Иногда это возможно, но не всегда. Если имущество было оформлено или принадлежало товариществу как юридическому лицу, оно может оставаться за СНТ. Закон также допускает, что имущество общего пользования может принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.

Но если имущество общего пользования создавалось или приобреталось после вступления в силу 217-ФЗ, базовая модель — общая долевая собственность собственников земельных участков в границах СНТ. Поэтому перед выбором варианта нужно смотреть дату создания имущества, документы о праве, источник финансирования и решения собраний.

Важно: доля в общем имуществе не живет отдельно от садового участка. Ее нельзя продать отдельно, выделить в натуре или передать без самого участка. При продаже участка доля в общем имуществе следует за участком.

Не всегда. Иногда удобнее оформить один или несколько земельных участков общего назначения, в которые входят внутренние дороги, проезды, площадки и технические зоны. В других случаях дороги формируются отдельными контурами или отдельными участками — например, если территория разорвана, есть пересечения, разные категории земель, сервитуты, сети или спорные зоны.

Решение должен предлагать кадастровый инженер вместе с юристом после анализа документов и фактической схемы СНТ. Ошибка в структуре межевания может привести к тому, что часть проездов останется без правового режима или попадет в частные границы.

Приостановка — обычная ситуация при оформлении ЗОП. Причины часто такие:

• нет подтверждения полномочий заявителя;
• протокол общего собрания оформлен с нарушениями;
• неясно, кому принадлежит исходный земельный участок;
• есть пересечение с участками садоводов или соседей;
• границы не соответствуют документации по планировке;
• отсутствует правоустанавливающий документ на землю;
• площадь или конфигурация участка не совпадает с архивными документами.

Сначала нужно не просто «донести бумагу», а разобрать правовую причину приостановки. Иногда достаточно исправить межевой план или протокол. Иногда требуется решение общего собрания в новой редакции. А если спор касается права или границ, вопрос может решаться только через суд.

• пытаются оформить дорогу без анализа исходного землеотвода;
• путают фактическую дорогу и земельный участок под дорогой;
• проводят собрание без правильной повестки и без указания полномочий председателя;
• не проверяют пересечения с частными участками до подачи в Росреестр;
• не учитывают, что не члены СНТ тоже имеют право пользоваться землями общего назначения для прохода и проезда к своим участкам;
• ставят шлагбаумы и ограничения без оценки правового режима дороги;
• не проверяют, можно ли передать сети, дороги или иное имущество муниципалитету или ресурсоснабжающей организации;
• ждут отказа вместо предварительной правовой проверки документов.

Судебный путь нужен не всегда. Но он становится реальным, если:

• часть дороги оказалась включена в частный участок;
• сосед перекрыл или занял общий проезд;
• администрация отказывает в предоставлении или согласовании участка;
• Росреестр неоднократно приостанавливает учет или регистрацию;
• отсутствуют документы, но фактическое и историческое пользование подтверждается;
• есть спор между СНТ, садоводами и третьими лицами о праве на ЗОП;
• требуется исправить реестровую ошибку или установить границы.

В суде важно правильно выбрать требование. Это может быть признание права, установление границ, исправление реестровой ошибки, устранение препятствий в пользовании дорогой, признание незаконным отказа органа власти или Росреестра. Неправильный способ защиты может привести к отказу даже при наличии фактической правоты СНТ.

Можно ли брать плату за проезд по дорогам СНТ?
Собственники участков в границах СНТ вправе использовать земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим участкам свободно и без взимания платы. Взносы на содержание общего имущества — отдельный вопрос, но нельзя подменять их платой за доступ к собственному участку.

Можно ли закрыть дороги СНТ шлагбаумом?
Можно рассматривать шлагбаум как элемент режима безопасности, но он не должен лишать правообладателей участков доступа к их земле, блокировать экстренные службы или нарушать права лиц, имеющих законный проезд. Перед установкой нужно проверить правовой режим дороги и принять корректное решение собрания.

Если дорога не стоит на кадастровом учете, она ничья?
Нет. Отсутствие кадастрового учета не означает, что дороги можно занять или присоединить к частному участку. Но без учета и регистрации защищать право сложнее, поэтому СНТ нужно оформлять границы и правовой режим.

Кто должен подавать документы на оформление ЗОП?
Обычно действует председатель СНТ или представитель по доверенности, если он уполномочен общим собранием и уставом. В отдельных случаях документы могут подаваться собственниками участков или иными лицами — зависит от выбранной модели оформления.

Нужно ли согласие всех садоводов?
Это зависит от действия, которое совершается. Для передачи имущества в общую долевую собственность, распоряжения общим имуществом, передачи муниципалитету или ресурсоснабжающей организации могут требоваться специальные решения и согласия. Универсального ответа без документов СНТ нет.

Можно ли оформить ЗОП, если часть документов утрачена?
Да, но сначала нужно восстановить доказательственную базу через архивные запросы, старые планы, постановления, выписки, материалы межевания и документы соседних участков. Иногда без суда оформить право невозможно.

По таким вопросам недостаточно просто заказать межевой план. Кадастровая работа должна быть связана с правовой моделью оформления: кому будет принадлежать земля, какое решение нужно принять, какие документы подтвердят право, как избежать приостановки Росреестра и что делать при споре.

Юрист может:

• проверить документы СНТ и выписки ЕГРН;
• определить, какой правовой режим у дорог и ЗОП;
• подготовить повестку и проект решения общего собрания;
• согласовать позицию с кадастровым инженером;
• подготовить документы для администрации, Росреестра или МФЦ;
• сопроводить приостановку или отказ;
• подготовить иск, если вопрос невозможно решить административно.

Я, Курнев Артем Евгеньевич, помогаю СНТ, председателям и собственникам участков по вопросам оформления земель общего пользования, дорог, межевания, споров с соседями, Росреестром и администрацией.

• Федеральный закон № 217-ФЗ: понятие земельных участков общего назначения, состав территории садоводства, использование ЗОП для прохода и проезда, право собственности на имущество общего пользования.
• Федеральный закон № 218-ФЗ: кадастровый учет и государственная регистрация прав в ЕГРН.
• Земельный кодекс РФ: образование земельных участков, предоставление земель, границы и правовой режим земельных участков.
• Градостроительное законодательство и документация по планировке территории: когда требуется проект планировки или проект межевания.

• земельный юрист в Москве
• земельный юрист в Мытищах
• юрист по земельным делам в Красногорске
• земельный юрист в Одинцово
• юрист по земельным делам в Пушкино

Получить консультацию по оформлению дорог СНТ