Я, Курнев Артем Евгеньевич, сопровождаю собственников зданий, сооружений и нежилых объектов при выкупе земельных участков, находящихся в собственности города Москвы или в неразграниченной государственной собственности.

До подачи заявления проверяю, сформирован ли участок, стоят ли его границы на кадастровом учете, расположены ли все здания внутри контура земли, имеются ли чужие объекты, красные линии, зоны с особыми условиями использования территории, акты Госинспекции, самовольные пристройки и иные препятствия.

После анализа определяю безопасную последовательность действий: сразу обращаться за выкупом, сначала исправлять реестровую ошибку или границы, оформлять реконструкцию, разделять участок, получать согласие других собственников либо готовить спор с ДГИ.

Исключительное право на приобретение публичного участка имеют граждане и юридические лица — собственники расположенных на нем зданий и сооружений. Право основано на статье 39.20 ЗК РФ, а продажа без торгов — на подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

• собственник индивидуального жилого дома или садового дома;
• индивидуальный предприниматель — собственник коммерческого здания;
• организация — собственник производственного, складского, офисного или иного капитального объекта;
• собственники помещений либо нескольких зданий на неделимом участке — совместно, с оформлением общей долевой собственности;
• собственник машино-места или нежилого помещения в гаражном комплексе — с учетом специальных правил статьи 39.20 ЗК РФ.

Общее правило Москвы: собственники объектов капитального строительства приобретают занимаемые ими участки по цене, равной кадастровой стоимости, если федеральный закон или специальная норма не устанавливают иной размер.

Граждане — собственники объектов капитального строительства на участках с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства приобретают такие участки за 40% кадастровой стоимости. Применимость льготы зависит именно от статуса гражданина и вида разрешенного использования участка.

Выкупная цена должна определяться исходя из кадастровой стоимости, действовавшей на дату подачи надлежащего заявления о выкупе. Рост кадастровой стоимости из-за затягивания рассмотрения заявления не должен ухудшать положение заявителя.

По московскому закону договор предусматривает единовременную оплату в срок не более 30 календарных дней с момента заключения договора. До подачи заявления важно оценить общую финансовую нагрузку и проверить кадастровую стоимость.

• границы участка требуют уточнения или участок не поставлен на кадастровый учет;
• контур здания полностью или частично выходит за границы земли;
• на участке расположен объект другого собственника или бесхозяйный объект;
• объект заявителя имеет признаки самовольной постройки либо неоформленной реконструкции;
• имеется акт Госинспекции о незаконном или нецелевом использовании участка;
• участок пересекает красные линии, территорию общего пользования, береговую полосу или иную непередаваемую территорию;
• заявленная площадь явно не соответствует площади и назначению здания;
• вид разрешенного использования не соответствует эксплуатации объекта;
• земля зарезервирована или предназначена для государственного объекта;
• за выкупом обратились не все собственники объектов на неделимом участке.

Собственник нескольких зданий требовал обязать ДГИ продать участок. Суд установил, что контуры части зданий выходили за границы земли, на участке находился объект другого правообладателя, а территория затрагивала водоохранные и иные ограничения. В иске было отказано.

Практический смысл: договор аренды и право собственности на здания не заменяют проверку координат, состава объектов и правового режима территории.

Суд признал за собственниками право на льготный выкуп участка и обязал ДГИ заключить договор по установленной судом цене. Дело показывает, что при подтвержденном праве и отсутствии законных препятствий уклонение Департамента может быть преодолено судебным решением.

Суды применяют подход Верховного Суда РФ: кадастровая стоимость для выкупной цены фиксируется на дату обращения с надлежащим заявлением, а не на более позднюю дату заключения договора.

• выписка ЕГРН на земельный участок;
• выписки ЕГРН на все расположенные здания, сооружения и помещения;
• договор аренды земли и дополнительные соглашения;
• схема участка, межевой план или кадастровый план территории;
• технические планы, поэтажные планы и экспликации зданий;
• разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, если они требовались;
• проект межевания, ГПЗУ, сведения ПЗЗ и красных линий — при наличии;
• акты Госинспекции и документы об устранении нарушений;
• ранее поданное заявление в ДГИ и ответ Департамента;
• сведения о кадастровой стоимости на дату обращения.

1. Изучаю документы на землю и объекты недвижимости.
2. Проверяю исключительное право на выкуп без торгов.
3. Сопоставляю границы участка и контуры всех зданий.
4. Проверяю проект межевания, ПЗЗ, красные линии, ЗОУИТ и акты Госинспекции.
5. Определяю применимую цену и дату кадастровой стоимости.
6. Готовлю заявление и комплект документов в ДГИ.
7. Проверяю решение и проект договора купли-продажи.
8. При отказе или уклонении готовлю судебное дело и контролирую исполнение решения.

Точная стоимость определяется после проверки объекта и документов. На цену работы влияет необходимость исправления границ, узаконивания реконструкции, раздела участка, проведения экспертизы и судебного обжалования.

Выписки ЕГРН, кадастровые планы, договоры, ответы ДГИ и технические документы можно направить в электронном виде. Первичный анализ и согласование стратегии проводятся онлайн.

Споры организаций и индивидуальных предпринимателей обычно рассматривает Арбитражный суд города Москвы. Дела граждан, не связанные с предпринимательской деятельностью, рассматриваются районными судами Москвы.

При пространственном споре координирую подготовку схемы, заключения кадастрового инженера, землеустроительной экспертизы и документов для исправления реестровой ошибки.

Да, если заявитель является собственником расположенного на участке законного здания или сооружения, а участок может быть передан в частную собственность.

Общее московское правило — кадастровая стоимость. Для граждан — собственников объектов на участках для ИЖС, ЛПХ и садоводства предусмотрена цена 40% кадастровой стоимости.

Сначала нужно определить причину пересечения. ДГИ и суды обычно требуют устранить несоответствие: исправить координаты, изменить границы или оформить реконструкцию.

Единоличный выкуп всего участка обычно невозможен. Возможны совместное обращение собственников, раздел участка или оформление общей долевой собственности.

Для заключения договора купли-продажи участок должен быть сформирован и иметь установленные границы. Если участка нет, сначала проходит процедура его образования.

Да. Необходимость площади подтверждается назначением объекта, проездами, пожарными требованиями, инженерными сетями, проектом межевания и заключением специалиста.

На дату подачи надлежащего заявления о выкупе. Если ДГИ затянул процедуру и кадастровая стоимость выросла, это не должно автоматически увеличивать цену.

Да, если право на выкуп подтверждено, препятствия отсутствуют, а Департамент незаконно отказал или уклоняется от оформления договора.

Направьте выписки ЕГРН на участок и здания, договор аренды, кадастровый план и имеющийся ответ ДГИ. Я проверю право на выкуп, цену, границы, ограничения и сообщу, какие действия необходимо выполнить до подачи заявления.

1. ЗК РФ: статья 39.3 — продажа участка без торгов
2. ЗК РФ: статья 39.20 — исключительное право собственника здания
3. ЗК РФ: статьи 39.16–39.17 — отказ и порядок предоставления
4. Закон города Москвы № 48, статья 6 — цена выкупа
5. Постановление Правительства Москвы № 199-ПП — регламент ДГИ
6. Дело № А40-250304/2023
7. Дело № А40-276032/2023 и ранее рассмотренное дело № А40-121302/2019
8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), пункт 6

Материал носит информационный характер. Условия выкупа, применимая цена и способ защиты определяются по документам на объект, статусу заявителя, виду разрешенного использования, границам участка и актуальной редакции законодательства.