С 1 марта 2026 года регулирование видов разрешенного использования перенесено в отдельную главу II.1 Земельного кодекса. Статья 14.4 ЗК РФ закрепила право правообладателя выбирать основной или вспомогательный ВРИ из видов, установленных регламентом использования земель для соответствующей территории, без дополнительных разрешений и согласований, если закон не устанавливает исключение.

Для выбора основного ВРИ правообладатель подает в Росреестр заявление о внесении сведений в ЕГРН. Государственный кадастровый учет изменения сведений оплачивается пошлиной: 1 000 руб. для физического лица и 2 000 руб. для организации.

Собственник частного участка вправе выбрать основной ВРИ из перечня, действующего для соответствующей территориальной зоны, если отсутствуют специальные запреты. После 1 марта 2026 года правовая основа выбора закреплена в статье 14.4 ЗК РФ, а учетная процедура — в статье 60.3 Закона № 218-ФЗ.

Пункт 3 статьи 14.4 ЗК РФ запрещает арендатору государственного или муниципального участка выбирать ВРИ, отличный от предусмотренного договором аренды. Поэтому арендатору участка Москвы недостаточно заявления в Росреестр: сначала требуется решение ДГИ и корректировка условий договора.

Государственная услуга ДГИ «Изменение разрешенного использования земельного участка» регулируется постановлением Правительства Москвы № 199-ПП. После решения собственника земли сведения ЕГРН и договор аренды должны быть приведены в согласованное состояние.

Условно разрешенный ВРИ нельзя выбрать простым заявлением в Росреестр. Он применяется после специального разрешения по статье 39 ГрК РФ и внесения сведений в ЕГРН. Рассмотрение включает градостроительный анализ, общественные обсуждения или публичные слушания и рекомендации уполномоченной комиссии.

Суд проверяет законность процедуры, компетенцию, мотивировку и фактические основания, но не подменяет градостроительный орган в оценке целесообразности при законно реализованном усмотрении.

Если нужный вид отсутствует среди основных, условных и вспомогательных видов территориальной зоны, речь идет не о выборе ВРИ, а об изменении Правил землепользования и застройки Москвы, утвержденных постановлением Правительства Москвы № 120-ПП.

• проверить территориальную зону и параметры регламентного участка;
• обосновать градостроительную и транспортную допустимость;
• подтвердить соответствие Генеральному плану и документации по планировке;
• оценить влияние на соседнюю застройку и инфраструктуру;
• готовить предложение об изменении ПЗЗ, а не обычное заявление о смене ВРИ.

Часть 4.1 статьи 37 ГрК РФ запрещает изменение ВРИ участков в границах КРТ со дня принятия решения о КРТ до утверждения документации по планировке территории.

Статья 14.4 ЗК РФ также ограничивает выбор вида, если участок расположен в зоне планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения: по общему правилу нельзя выбрать иной ВРИ, чем предусмотренный для такого объекта.

Для частных участков Москва сохраняет специальную плату при выборе ВРИ, предусматривающего строительство или реконструкцию объекта капитального строительства. Порядок установлен постановлением Правительства Москвы № 593-ПП, актуализированным в 2026 году.

Городская плата и государственная пошлина Росреестра — разные платежи. Городская плата зависит от специального расчета и экономических характеристик участка, а пошлина 1 000 или 2 000 руб. уплачивается за кадастровый учет изменения сведений.

С 1 января 2026 года решения о приостановлении кадастрового учета и регистрации рассматривают апелляционные комиссии. Заявление подается в течение 15 рабочих дней со дня принятия решения.

1. Сопоставить доводы регистратора со статьей 26 Закона № 218-ФЗ.
2. Приложить ПЗЗ и документы о праве выбора ВРИ.
3. Проверить, не требуется ли лишний документ.
4. Устранить реальные технические недостатки.
5. Подать заявление в апелляционную комиссию.
6. После отказа подготовить обращение в суд.

Регламент ДГИ предусматривает досудебное обжалование. В жалобе нужно показать, что основание отказа не предусмотрено регламентом либо неправильно применено к обстоятельствам.

Организации и предприниматели оспаривают решения ДГИ и Росреестра, связанные с экономической деятельностью, в Арбитражном суде города Москвы по главе 24 АПК РФ. Граждане обращаются в районный суд по КАС РФ, если спор публично-правовой.

Общий срок составляет три месяца со дня, когда стало известно о нарушении. Нужно просить не только признать отказ незаконным, но и определить способ восстановления права: повторное рассмотрение, кадастровый учет, принятие решения или изменение договора.

ООО «Крит» просило изменить использование арендованного городского участка с офисного назначения на строительную промышленность. ДГИ отказал из-за параллельного дела об оспаривании кадастровой стоимости.

После отмены первоначальных актов кассацией Арбитражный суд Москвы признал отказ незаконным и обязал ДГИ предоставить услугу: спор о кадастровой стоимости не являлся спором о праве и не соответствовал основанию отказа регламента.

АО «А101 Девелопмент» выбрало несколько основных ВРИ частного участка в Коммунарке, соответствовавших ПЗЗ, и внесло установленную плату. Росреестр потребовал распоряжение ДГИ и отказал.

Три инстанции признали отказ незаконным: собственник реализовал право выбора основных ВРИ, а требуемое распоряжение законом не предусматривалось и, по позиции ДГИ, не требовалось.

Компания просила изменить ВРИ одного собственного и трех арендованных у Москвы участков в Щербинке. Суд отменил отказ по частному участку: виды были предусмотрены ПЗЗ, документы достаточны.

По арендованным участкам отказ сохранен: договоры содержали конкретные цели, а арендатор не мог односторонне выбрать другой ВРИ без решения собственника и изменения договоров.

После включения участка в Москву ПЗЗ и ЕГРН закрепили промышленные ВРИ, но договор аренды федеральной земли сохранял сельскохозяйственное назначение. Арендодатель отказался подписать дополнительное соглашение.

Суд и апелляция обязали изменить договор: противоречие ПЗЗ и ЕГРН лишало арендатора возможности законно использовать участок и создавало риск расторжения аренды.

• не различать основной, условный и вспомогательный ВРИ;
• обращаться в Росреестр, когда вида нет в ПЗЗ;
• игнорировать договор аренды городской земли;
• не проверять КРТ и проект планировки;
• пытаться легализовать уже допущенное нецелевое использование;
• не оплачивать плату или пошлину;
• не анализировать первоначальное приостановление;
• пропускать 15 рабочих дней или три месяца;
• просить суд просто изменить ВРИ без конкретного действия органа;
• ссылаться только на экономическую выгоду проекта.

1. Зафиксировать дату получения.
2. Определить орган, процедуру и вид права.
3. Получить ЕГРН и фрагмент ПЗЗ.
4. Классифицировать ВРИ: основной, условный или отсутствующий.
5. Проверить аренду, КРТ и планировку.
6. Оценить платежи.
7. Составить таблицу доводов и контраргументов.
8. Устранить реальные недостатки.
9. Подать жалобу или обратиться в комиссию.
10. Подготовить суд в трехмесячный срок.
11. Сформулировать исполнимое требование.
12. Проконтролировать ЕГРН и договор.

Да, если вид предусмотрен регламентом и отсутствует запрет. С 1 марта 2026 года заявление подается в Росреестр по статье 14.4 ЗК РФ и статье 60.3 Закона № 218-ФЗ.

Обычно нет, если новый вид не предусмотрен договором. Сначала требуется решение собственника и изменение договора.

Готовить изменение ПЗЗ либо выбирать иной допустимый вид. Регистрационный спор не заменяет изменение регламента.

До утверждения документации по планировке действует запрет, если нет специального исключения.

Пошлина за изменение сведений составляет 1 000 руб. для физлица и 2 000 руб. для организации. Для отдельных строительных ВРИ в Москве действует дополнительная городская плата.

По общему правилу три месяца от момента, когда стало известно о нарушении.

Обычно суд обязывает орган повторно рассмотреть заявление или осуществить кадастровый учет. Требование зависит от полноты документов.

Нет. Оно может повлечь штраф и ухудшить позицию.

После реформы 2026 года частному собственнику проще выбрать основной ВРИ, предусмотренный регламентом, но в Москве сохраняются самостоятельные препятствия: ДГИ, договор аренды, плата за строительный ВРИ, КРТ, планировка и ПЗЗ.

Перспектива определяется точным сопоставлением регламента, правоустанавливающего документа и отказа. Незаконным является решение, основанное на неприменимой норме, недоказанном обстоятельстве или требовании документа, которого закон не предусматривает.

1. ЗК РФ, статья 14.2 — установление и изменение видов разрешенного использования
2. ЗК РФ, статья 14.4 — выбор видов разрешенного использования
3. ГрК РФ, статья 37 — виды разрешенного использования
4. ГрК РФ, статья 39 — условно разрешенный вид использования
5. Закон № 218-ФЗ, статья 60.3 — кадастровый учет при выборе ВРИ
6. Закон № 218-ФЗ, статья 26 — основания приостановления
7. Закон № 218-ФЗ, статьи 31.1–31.2 — апелляционные комиссии
8. Федеральный закон № 295-ФЗ, переходные положения
9. Письмо Росреестра от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26
10. НК РФ, статья 333.33 — пошлина за кадастровый учет изменений
11. ПЗЗ Москвы, постановление Правительства Москвы № 120-ПП
12. Порядок определения платы за изменение ВРИ в Москве, постановление № 593-ПП
13. Административные регламенты ДГИ Москвы, постановление № 199-ПП
14. Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-40068/2023
15. Постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-188006/2024
16. Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-214228/2024
17. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-24438/2025

Статья носит информационный характер. Перспектива обжалования зависит от формы права на участок, действующей редакции ПЗЗ, договора аренды, вида процедуры, КРТ, документации по планировке и содержания конкретного отказа.