Актуально на июль 2026 года.

Проверю статью 39.16 ЗК РФ, московские основания, акты Госинспекции, КРТ, ЗОУИТ, красные линии и материалы межведомственной проверки.

Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) рассматривает заявления о предварительном согласовании, аренде, выкупе, бесплатном предоставлении, перераспределении и иных формах оформления городской земли. Отказ ДГИ нельзя оценивать только по названию документа: необходимо установить, какая именно государственная услуга запрашивалась, на каком правовом основании заявитель претендовал на участок и какие материалы Департамент получил по межведомственным каналам. По таким вопросам помогает юрист по земельным спорам с ДГИ Москвы.

Главная особенность Москвы: до 1 января 2030 года ДГИ вправе применять не только основания Земельного кодекса РФ, но и дополнительные основания, предусмотренные нормативными актами города Москвы. Поэтому московский отказ проверяется одновременно по ЗК РФ, Закону города Москвы № 48 и соответствующему административному регламенту из постановления Правительства Москвы № 199-ПП.

Под общим выражением «отказ в предоставлении участка» могут скрываться разные решения. Они принимаются на разных этапах и обжалуются по разным доводам.

Отказ в приеме документов и отказ по существу — не одно и то же. Если запрос формально принят, ДГИ обязан рассмотреть основания предоставления земли и указать все причины отказа. Если документы не приняли, спор часто начинается с проверки формы электронной заявки и приложений.

Основной перечень оснований для отказа в предоставлении участка без торгов закреплен в статье 39.16 ЗК РФ. При наличии хотя бы одного подтвержденного основания ДГИ вправе отказать. В решении должны быть указаны все основания отказа, а не только одно наиболее удобное для органа.

• заявитель не относится к лицам, которые вправе получить участок без торгов;
• участок уже предоставлен иному лицу либо занят чужими зданиями, сооружениями или объектом незавершенного строительства;
• участок изъят из оборота, ограничен в обороте или зарезервирован для публичных нужд;
• участок находится в границах КРТ или предназначен документацией по планировке территории для объекта федерального, регионального или местного значения;
• цель использования не соответствует основному ВРИ в ЕГРН или регламенту использования территории;
• участок полностью расположен в ЗОУИТ, режим которой запрещает заявленное использование;
• в ЕГРН отсутствуют категория земли или вид разрешенного использования;
• границы требуют уточнения либо площадь участка превышает предусмотренную схемой или проектом более чем на 10 процентов;
• участок является предметом аукциона либо в отношении него поступило заявление о проведении торгов.

Статья 9 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» сохраняет до 1 января 2030 года право Москвы устанавливать дополнительные основания отказа. Они отражены в Законе города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» и в регламентах ДГИ, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП.

На практике наиболее часто встречаются:

• акт Госинспекции по недвижимости о незаконном или нецелевом использовании участка;
• акт о наличии незаконно размещенного или реконструированного объекта;
• включение объекта в городской перечень спорных построек либо наличие незавершенного судебного спора о самовольной постройке;
• наличие запрета на распоряжение участком, обеспечительных мер или иного публичного ограничения;
• несоответствие электронной заявки и документов требованиям конкретного административного регламента.

Само упоминание акта Госинспекции, перечня или судебного дела еще не делает отказ законным. Нужно получить документ, проверить адрес, кадастровый номер, фактический объект, дату обследования, устранено ли нарушение и относится ли выявленное обстоятельство именно к заявителю и испрашиваемому участку.

Без торгов землю получают только лица, прямо указанные в Земельном кодексе и специальных законах. Например, собственники зданий и сооружений имеют исключительное право приобрести участок под объектами в аренду или собственность по статье 39.20 ЗК РФ. Но право должно быть подтверждено, а границы и площадь участка — необходимы для эксплуатации объекта.

Если на земле расположены помещения и здания разных собственников, ДГИ обычно оформляет договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Заявление одного собственника не всегда позволяет получить участок целиком в индивидуальную аренду или собственность. Необходимо установить состав всех правообладателей и судьбу ранее заключенного договора.

Это одна из наиболее характерных московских причин. ДГИ получает сведения межведомственно и ссылается на акт обследования. Проблемой могут стать пристройка, надстройка, подвал, дополнительные перекрытия, ограждение, использование здания не по назначению или занятие земли за пределами оформленных границ.

Для обжалования необходимо проверить, вступил ли акт в силу, содержит ли он признаки полноценного доказательства, проводилось ли повторное обследование и составлен ли акт о прекращении нарушения. Если город проиграл отдельный спор о признании объекта самовольной постройкой, прежний отказ ДГИ может утратить фактическое основание.

ДГИ часто получает заключения Москомархитектуры о том, что земля включена в проект КРТ, относится к территории общего пользования, находится в зоне планируемого размещения дороги, инженерного объекта или иной городской инфраструктуры. Ключевое значение имеет не общая градостроительная перспектива, а наличие действующего решения, утвержденной документации и прямого правового запрета. Связанный материал: земельный участок в красных линиях.

Собственник здания не всегда вправе получить всю фактически огороженную территорию. Размер земли должен быть необходим для использования объекта с учетом его назначения, подъездов, эксплуатации, норм ПЗЗ и сложившейся застройки. ДГИ может предложить образование меньшего участка или потребовать документацию по планировке территории.

Например, действующий договор аренды продолжает действовать на неопределенный срок, а заявитель просит предварительное согласование нового предоставления участка. Даже если мотивировка ДГИ сформулирована неточно, суд может отказать в иске, когда оспариваемое решение фактически не нарушает право заявителя и выбран ненадлежащий способ оформления.

Перспектива обжалования выше, когда одновременно присутствуют следующие обстоятельства:

• в решении нет точной нормы закона или пункта регламента;
• ДГИ указал не все основания отказа, а новые доводы появились только после подачи иска;
• ссылка сделана на общий план развития территории, но утвержденное решение о КРТ, резервировании или проект планировки отсутствует;
• акт Госинспекции относится к другому объекту, адресу, кадастровому номеру или уже устраненному нарушению;
• город проиграл спор о самовольной постройке либо объект исключен из соответствующего перечня;
• собственник здания подтвердил исключительное право по статье 39.20 ЗК РФ, а ДГИ фактически уклоняется от оформления земли;
• Москомархитектура указала лишь на потенциальную возможность будущей реализации территории, а не на действующий запрет;
• ДГИ не исследовал документы заявителя, не запросил обязательные межведомственные сведения или исказил содержание ЕГРН;
• положительное решение о предварительном согласовании еще действует, участок образован в его границах, а новый отказ основан на ранее проверенном обстоятельстве без объяснения изменения позиции.

До суда желательно получить не только само письмо ДГИ, но и материалы, на которых оно основано. В земельных спорах одно-два внутренних заключения часто имеют большее значение, чем длинная переписка.

• заявление и полный комплект документов в том виде, в котором они поступили через mos.ru;
• межведомственные ответы Росреестра, Москомархитектуры, Госинспекции по недвижимости и иных органов;
• акт обследования участка и объекта, фототаблицу, схему выявленного нарушения;
• сведения о включении объекта в городской перечень и документ, подтверждающий актуальность такого включения;
• решение о КРТ, резервировании, изъятии, утвержденный ППТ/ПМТ либо документ о планируемом публичном объекте;
• заключение о соответствии площади участка объектам недвижимости;
• выписки ЕГРН на участок, здания, сооружения и помещения всех правообладателей;
• сведения о действующем договоре аренды и лицах на стороне арендатора;
• материалы рассмотрения досудебной жалобы, если она подавалась.

1. Зафиксировать дату получения отказа.

Общий срок судебного оспаривания составляет три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении права. Подача обычной жалобы в ДГИ не должна использоваться как повод откладывать подготовку иска.

1. Определить правильный предмет спора.

Нужно оспаривать конкретное решение: отказ в приеме документов, отказ в предварительном согласовании, отказ в аренде, выкупе, перераспределении либо оформлении дополнительного соглашения. Номер и дата должны полностью совпадать с документом ДГИ.

1. Проверить каждое основание отказа отдельно.

Для каждого довода составляется связка: формулировка ДГИ — примененная норма — документ-основание — фактическое опровержение — нарушенное право заявителя.

1. Устранить технические препятствия, если это возможно.

Иногда быстрее исправить ЕГРН, оформить право на объект, получить акт о прекращении нарушения, изменить ВРИ, подписать соглашение со всеми правообладателями или подать заявление на правильную услугу. Суд не заменяет действия, которые заявитель обязан совершить самостоятельно. По вопросу вида использования см. обжалование отказа администрации в изменении ВРИ.

1. Подать досудебную жалобу и запросить материалы.

Жалоба позволяет потребовать повторной проверки и раскрытия фактических оснований. В ней следует просить отменить отказ, перечислить использованные межведомственные документы и объяснить, почему конкретное ограничение препятствует предоставлению земли.

1. Обратиться в суд с правильным способом восстановления права.

Гражданин, действующий вне предпринимательской деятельности, обычно подает административный иск по главе 22 КАС РФ. Юридическое лицо или предприниматель в экономическом споре обращается в Арбитражный суд города Москвы по главе 24 АПК РФ.

В зависимости от ситуации можно просить:

• признать решение ДГИ незаконным полностью или в части;
• обязать ДГИ повторно рассмотреть заявление с учетом выводов суда;
• обязать принять документы и рассмотреть услугу по существу;
• обязать принять решение о предварительном согласовании;
• обязать подготовить и направить проект договора аренды или купли-продажи, если отсутствует законный выбор и все необходимые условия установлены;
• применить предварительную защиту или обеспечительные меры, если участок могут передать другому лицу либо выставить на торги;
• взыскать судебные расходы после удовлетворения требований.

Требование «обязать предоставить участок» подходит не для каждого дела. Если ДГИ должен заново оценить документы, уточнить границы или выбрать условия договора, суд чаще обязывает повторно рассмотреть заявление. Более конкретное требование обосновано, когда все юридически значимые обстоятельства установлены и у ДГИ отсутствует усмотрение.

Размер пошлины определяется на день обращения. При подаче отдельных заявлений об обеспечительных мерах в арбитражном процессе может возникать дополнительная госпошлина. Пропущенный трехмесячный срок можно восстановить только при наличии уважительных причин.

Пресненский районный суд Москвы, дело № 2а-523/2025.

ДГИ отказал в перераспределении, сославшись на заключение о возможной реализации прилегающей территории под капитальную застройку на конкурсной основе. Суд признал отказ незаконным и обязал повторно рассмотреть заявление, поскольку потенциальная возможность будущего использования земли сама по себе не подтверждала действующее препятствие.

Практический вывод: ДГИ должен подтверждать запрет конкретным действующим документом, а не общим градостроительным намерением.

Девятый арбитражный апелляционный суд, дело № А40-276768/2023.

Апелляция указала, что сам по себе акт Госинспекции не относился к федеральному перечню статьи 39.16 ЗК РФ. Однако в удовлетворении требований отказано: у заявителя уже действовал договор аренды, продленный на неопределенный срок, поэтому новое оформление не требовалось и нарушение права выбранным решением не было доказано.

Практический вывод: Необходимо не только опровергнуть мотив ДГИ, но и доказать, какое право реально нарушено и какой результат должен восстановить суд.

Арбитражный суд города Москвы, дело № А40-240897/2023.

ДГИ ссылался на материалы о незаконно размещенном объекте. В другом вступившем в силу деле городским органам отказали в признании спорной части здания самовольной постройкой. Суд учел преюдициальные обстоятельства, признал отказ ДГИ незаконным и обязал принять решение о предварительном согласовании участка.

Практический вывод: Отдельный спор о статусе здания или пристройки может полностью изменить перспективу земельного дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд, дело № А40-200494/2024.

ДГИ отказал в оформлении дополнительного соглашения к договору аренды. Материалы подтверждали незаконную пристройку, перекрытия и подвал, а в суде рассматривался отдельный спор о восстановлении первоначального состояния здания. Апелляция оставила отказ в силе.

Практический вывод: Пока нарушение не устранено и акт Госинспекции сохраняет силу, земельно-договорное требование часто оказывается преждевременным.

• оспариваемое решение ДГИ и результат рассмотрения жалобы;
• заявление на mos.ru и все прикрепленные файлы;
• выписки ЕГРН на участок, здания, сооружения, помещения и ОНС;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• действующие и прежние договоры аренды, дополнительные соглашения, акты приема-передачи;
• схема расположения участка, межевой план, кадастровый план территории;
• ГПЗУ, ПЗЗ, ППТ, ПМТ, сведения о красных линиях, КРТ и ЗОУИТ;
• акты Госинспекции, предписания, фототаблицы и документы об устранении нарушения;
• судебные акты по самовольной постройке, сносу, правам на здания или границам участка;
• заключения кадастрового инженера, архитектора или специалиста о необходимой площади земли.

Я, Курнев Артем Евгеньевич, сопровождаю споры с Департаментом городского имущества Москвы по вопросам предварительного согласования, аренды, выкупа, перераспределения и предоставления земельных участков без торгов. Дополнительно: юридические услуги и стоимость юридической помощи.

При анализе отказа я проверяю не только статью 39.16 ЗК РФ, но и московские основания, материалы Госинспекции, ПЗЗ, КРТ, ЗОУИТ, документацию по планировке, действующие договоры и права на расположенную недвижимость. По результату определяется наиболее эффективный путь: устранение препятствия, повторная подача, досудебная жалоба или судебное оспаривание с требованием совершить конкретное действие.

Отказ ДГИ Москвы нельзя считать законным только потому, что в нем названа статья Земельного кодекса или приложено отрицательное заключение другого органа. Департамент обязан доказать наличие конкретного основания, его актуальность и связь с испрашиваемым участком.

Одновременно заявителю недостаточно найти формальную ошибку в решении. Для победы нужно подтвердить собственное право на предоставление земли, отсутствие иных препятствий и правильно выбрать способ восстановления: повторное рассмотрение, предварительное согласование, направление проекта договора либо оформление участка на другом праве.

Гражданин обычно обращается с административным иском по главе 22 КАС РФ, а организация или предприниматель в экономическом споре — в арбитражный суд по главе 24 АПК РФ.

Да. Ссылка на норму сама по себе недостаточна: ДГИ должен подтвердить фактическое основание документами и показать, что оно действительно препятствует предоставлению земли.

Нужно получить сам акт, фототаблицу и материалы обследования, проверить адрес, кадастровый номер, актуальность нарушения и документы об его устранении.

Общий срок оспаривания решения органа власти составляет три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении своего права.

Пришлите отказ ДГИ, заявление с mos.ru, выписки ЕГРН, договор аренды, документы на здания и имеющиеся заключения городских органов.

• Земельный кодекс РФ: ст. 39.14–39.17, 39.20, 39.28–39.29 (редакция, действующая в июле 2026 года).
• Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», ст. 9.
• Закон города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».
• Постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП (ред. от 12.03.2026).
• Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП.
• КАС РФ: ст. 124, 218, 219, 227.
• АПК РФ: ст. 198–201.
• НК РФ: ст. 333.19, 333.21.
• Решение Пресненского районного суда Москвы по делу № 2а-523/2025.
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-276768/2023.
• Решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-240897/2023.
• Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-200494/2024.

Материал носит информационный характер. Перспектива конкретного спора зависит от вида государственной услуги, основания приобретения земли без торгов, содержания отказа, материалов межведомственной проверки, действующих прав на участок и расположенные объекты.

Юрист по земельным спорам с ДГИ Москвы · Земельный юрист в Москве · Услуги · Стоимость · Об авторе · Главная