Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ устанавливает специальный режим приватизации государственного и муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Для московской городской недвижимости продавцом выступает город Москва, а уполномоченным органом — Департамент городского имущества города Москвы.

Преимущественное право означает, что соответствующий требованиям закона арендатор получает возможность приобрести арендуемое помещение без аукциона. Цена при этом не является льготной фиксированной суммой: она определяется по рыночной стоимости независимым оценщиком.

Для обычного нежилого помещения, которое не включено в специальный перечень имущества для поддержки МСП, статья 3 Закона № 159-ФЗ требует одновременно проверить несколько условий.

• арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства и включен в Единый реестр субъектов МСП;
• помещение находится у него во временном владении и (или) пользовании непрерывно два года и более по одному или нескольким договорам аренды;
• нет задолженности по арендной плате, неустойкам, штрафам и пеням в юридически значимый момент;
• объект может быть отчужден по правилам 159-ФЗ;
• на день заключения договора сведения об арендаторе не исключены из реестра МСП.

Наличие объекта в перечне имущества, предназначенного для имущественной поддержки субъектов МСП, не всегда означает абсолютный запрет на выкуп. Закон предусматривает специальное исключение.

Поэтому перед обращением в ДГИ нужно установить не только сам факт нахождения помещения в перечне, но и дату его включения. Она может быть решающей для возникновения права на выкуп.

В Москве заявление подается в электронном виде через государственную услугу по возмездному отчуждению недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.

Федеральный алгоритм установлен статьей 9 Закона № 159-ФЗ. После получения заявления уполномоченный орган должен последовательно организовать оценку, принять решение об условиях приватизации и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Если арендатор не соответствует требованиям закона либо объект нельзя отчуждать по 159-ФЗ, уполномоченный орган должен вернуть заявление и указать конкретную причину.

Главное правило статьи 3 Закона № 159-ФЗ: помещение приобретается по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком по законодательству об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость помещения сама по себе не является выкупной ценой. ДГИ получает отчет об оценке и использует содержащуюся в нем рыночную стоимость при подготовке договора.

Арендатор вправе спорить с рыночной стоимостью, которую ДГИ использовал при формировании цены. На практике готовят собственный отчет об оценке или рецензию, направляют протокол разногласий и при отсутствии соглашения обращаются в Арбитражный суд города Москвы.

Часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ специально защищает арендатора: течение 30-дневного срока на заключение договора приостанавливается на период судебного оспаривания достоверности рыночной стоимости до вступления судебного акта в законную силу.

По статье 5 Закона № 159-ФЗ недвижимость может оплачиваться единовременно либо в рассрочку равными ежемесячными или ежеквартальными платежами. Федеральный закон закрепляет минимальную продолжительность рассрочки, а конкретный срок устанавливается публичным собственником.

Для имущества города Москвы Закон города Москвы № 66 предусматривает семилетнюю рассрочку. Выбор между единовременной оплатой и рассрочкой принадлежит субъекту МСП.

Если субъект МСП намерен воспользоваться преимущественным правом, договор должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора. Пропуск этого срока без предусмотренного законом основания может привести к утрате преимущественного права.

Передача арендуемого помещения в хозяйственное ведение ГУП или другой городской организации может осложнить реализацию 159-ФЗ, поскольку правовой режим такого имущества отличается от имущества городской казны.

Однако если передача была совершена после возникновения арендных отношений и фактически использована как способ не допустить будущего выкупа, суды оценивают действия города с точки зрения запрета злоупотребления правом.

Если арендуется отдельное помещение внутри здания, земельный участок под всем зданием обычно не является самостоятельным предметом сделки по 159-ФЗ. Для отдельно стоящего здания вопрос земли становится значительно важнее.

Если одновременно требуется оформить землю, полезно заранее проверить правила предоставления участка собственнику здания: земельные споры и оформление публичной земли в Москве.

Экономику выкупа участка можно дополнительно сопоставить с материалом о ставках выкупа земли из аренды после регистрации здания.

• арендатор не является субъектом МСП либо исключен из Единого реестра МСП;
• не достигнут необходимый срок непрерывной аренды;
• имеется задолженность по аренде, штрафам, пеням или неустойкам;
• объект включен в перечень поддержки МСП, а сроки 3 года / 5 лет еще не выполнены;
• имущество не подлежит приватизации по механизму 159-ФЗ;
• арендуется фактическая часть объекта, не являющаяся самостоятельным объектом ЕГРН;
• объект имеет специальный режим, например статус объекта культурного наследия;
• документы по аренде или правопреемству не подтверждают непрерывность законного пользования.

Закон № 159-ФЗ позволяет оспаривать отказ уполномоченного органа, бездействие и рыночную стоимость. В Москве такие споры рассматриваются Арбитражным судом города Москвы.

Способ защиты зависит от стадии: признание отказа незаконным и возложение обязанности продолжить процедуру, понуждение к заключению договора, урегулирование разногласий по его условиям либо спор о достоверности рыночной стоимости.

Выкуп арендуемого у ДГИ Москвы помещения по 159-ФЗ — реально работающий механизм приватизации без торгов, если арендатор заранее подтвердил соответствие требованиям закона и не пропускает сроки процедуры.

Для обычного городского помещения базовый ориентир — два года непрерывной аренды. Для объекта из перечня поддержки МСП действует специальная конструкция: не менее трех лет аренды и не менее пяти лет нахождения имущества в перечне. Цена определяется по рынку и может быть оспорена, а в Москве предусмотрена семилетняя рассрочка.

Наиболее опасные ситуации — спорная задолженность, неправильный расчет непрерывного срока аренды, нахождение объекта в перечне, передача помещения другой городской структуре, завышенная оценка и пропуск 30-дневного срока после получения проекта договора.

Материал носит информационный характер. Конкретная стратегия зависит от договора аренды, статуса субъекта МСП, расчетов с ДГИ, правового режима объекта и стадии процедуры выкупа.