Я, Курнев Артем Евгеньевич, сопровождаю предпринимателей и организации по спорам с Департаментом городского имущества Москвы, связанным с приватизацией и преимущественным выкупом арендуемых нежилых помещений.

В первую очередь проверяю, на каком основании сформирована цена, какую дату оценки использовал оценщик, соответствуют ли выбранные аналоги характеристикам объекта, учтены ли техническое состояние, этаж, вход, планировка, ограничения использования, фактические недостатки и согласованные неотделимые улучшения.

После анализа определяю безопасную стратегию: направить мотивированные разногласия, заказать новый отчет или рецензию, обратиться в суд до истечения срока на подписание договора, заявить ходатайство о судебной экспертизе и сформулировать требования так, чтобы сохранить право на выкуп.

По данной категории дел оспаривается величина рыночной стоимости, использованная ДГИ в решении об условиях приватизации и проекте договора купли-продажи. Кадастровая стоимость может иметь самостоятельное значение для налогов или иных платежей, но обычно не заменяет рыночную оценку помещения при выкупе по Закону № 159-ФЗ.

• в отчете использованы помещения в более дорогом районе или на другой линии застройки;
• аналоги имеют отдельный вход, первый этаж, витрины или более высокий коммерческий потенциал, которого нет у объекта;
• не учтены подвал, цоколь, отсутствие окон, ограничения доступа, износ, аварийность инженерных систем или необходимость капитального ремонта;
• площадь, назначение, планировка или технические характеристики не соответствуют ЕГРН и фактическому состоянию;
• оценка выполнена не на дату, с которой закон и судебная практика связывают определение цены;
• корректировки оценщика формальны, не подтверждены рынком или применены только в сторону увеличения;
• в стоимость включен эффект согласованных улучшений арендатора, но вопрос об их зачете не разрешен;
• итоговая цена существенно превышает предложения и реальные сделки с сопоставимыми объектами.

• установление судом более низкой рыночной стоимости помещения;
• обязание ДГИ заключить договор по цене, подтвержденной судебной экспертизой;
• исключение из цены необоснованно учтенных факторов;
• зачет согласованных неотделимых улучшений в счет оплаты;
• сохранение преимущественного права на выкуп на период судебного спора;
• корректировка графика платежей и использование предусмотренной законом рассрочки;
• отказ от экономически невыгодного выкупа после расчета реальной нагрузки и рисков.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 указал, что оценка для выкупа должна определяться на дату получения уполномоченным органом надлежащего заявления арендатора о реализации преимущественного права. Отчет на другую дату не подтверждает требуемую законом рыночную стоимость.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12 разъяснено: если улучшения выполнены с согласия арендодателя, их стоимость засчитывается в счет оплаты. При этом определяется именно стоимость улучшений на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом состояния и износа, а не механически сумма исторических расходов.

В споре о понуждении к заключению договора суд не ограничивается формальной проверкой права на выкуп. Он должен установить законность существенных условий договора, включая цену, и оценить доказательства рыночной стоимости.

Цена юридической помощи зависит от стадии спора, объема оценочного отчета, стоимости объекта, необходимости независимой оценки, количества судебных заседаний и проведения экспертизы.

• предложение ДГИ о заключении договора и проект договора купли-продажи;
• решение об условиях приватизации имущества;
• отчет об оценке либо сведения о его реквизитах и итоговой стоимости;
• договор аренды со всеми дополнительными соглашениями и акт передачи;
• выписку ЕГРН, поэтажный план, экспликацию и технические документы;
• фотографии помещения и описание фактического состояния;
• документы об оплате аренды и отсутствии задолженности;
• документы о ремонте и неотделимых улучшениях: согласования, сметы, акты, платежи;
• переписку с ДГИ и ранее направленные заявления;
• собственный отчет оценщика или рецензию, если они уже подготовлены.

1. Получаю документы и фиксирую дату получения предложения ДГИ.
2. Проверяю наличие преимущественного права и риск его утраты.
3. Анализирую отчет оценщика и проект договора.
4. Определяю, нужен ли новый отчет, рецензия или предварительная консультация оценщика.
5. Готовлю разногласия и судебную стратегию.
6. Подаю иск и добиваюсь приостановления течения срока по правилам Закона № 159-ФЗ.
7. Сопровождаю судебную экспертизу и доказывание рыночной стоимости.
8. После решения контролирую заключение договора и регистрацию права.

Отчеты оценщиков, договоры, технические документы и переписку можно направить в электронном виде. Консультации и согласование позиции проводятся онлайн.

Основная категория споров рассматривается Арбитражным судом города Москвы. При необходимости сопровождаю дело в Девятом арбитражном апелляционном суде и Арбитражном суде Московского округа.

Могу работать с выбранной клиентом оценочной организацией либо помочь сформировать техническое задание и перечень документов для независимой оценки.

Да, закон предусматривает приостановление 30-дневного срока на заключение договора, если арендатор оспаривает в суде достоверность рыночной стоимости. Критически важно обратиться в суд до истечения срока и подтвердить дату получения документов от ДГИ.

Единой безопасной схемы для всех дел нет. Подписание договора без корректного оформления разногласий может осложнить последующий спор. До подписания нужно определить предмет требований, срок и процессуальную стратегию.

Протокол фиксирует несогласие, но прямой механизм приостановления срока закон связывает с судебным оспариванием достоверности рыночной стоимости. Поэтому одной перепиской ограничиваться рискованно.

Не всегда. Иногда сначала достаточно рецензии или предварительного анализа оценщика. Но для обоснования иной цены и постановки вопросов судебному эксперту собственный отчет часто значительно усиливает позицию.

Не любые расходы на ремонт уменьшают цену. Закон предусматривает зачет стоимости неотделимых улучшений, если они сделаны с согласия арендодателя. Необходимы документы о согласовании, составе работ и их стоимости на дату оценки.

Для преимущественного выкупа существенна дата обращения арендатора с надлежащим заявлением. Ошибка в дате оценки может привести к неправильной цене и быть самостоятельным доводом в суде.

Сам по себе спор о цене не отменяет право арендатора выбрать предусмотренный законом порядок оплаты, если преимущественное право сохранено и договор заключается по правилам Закона № 159-ФЗ.

Да. Необходимо изучить определение суда, вопросы, кандидатуру эксперта, материалы оценки и позицию ДГИ. На этой стадии еще можно заявлять возражения, дополнительные вопросы и представлять документы.

Направьте предложение ДГИ, проект договора, отчет об оценке и договор аренды. Я проверю срок, основания преимущественного права, уязвимости оценки и предложу порядок действий до подписания договора.

1. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, статьи 3–5
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12
5. Аналитический центр Москвы: рассрочка и условия выкупа по № 159-ФЗ
6. Юрист по жилищным спорам с ДГИ Москвы

Страница носит информационный характер. Точная формулировка требований и порядок оспаривания зависят от даты получения документов, содержания решения ДГИ, стадии приватизации, условий аренды и доказательств рыночной стоимости.