Комплексное развитие территории (КРТ) — это градостроительный механизм обновления территории. В Москве он активно применяется в отношении бывших промышленных зон, неэффективно используемых участков, гаражных территорий и иной нежилой застройки.

Для собственника принципиально различать несколько стадий: проект решения о КРТ, уже принятое постановление Правительства Москвы о КРТ, отдельное решение Департамента городского имущества об изъятии конкретного объекта и, наконец, соглашение об изъятии либо судебный спор.

Право собственности не прекращается в день опубликования постановления о КРТ. Для перехода имущества к городу требуется специальная процедура изъятия, предусмотренная главой VII.1 Земельного кодекса РФ и специальными правилами статьи 56.12 ЗК РФ.

Для КРТ нежилой застройки проект решения публикуется, а правообладателям объектов недвижимости направляется предложение о заключении договора о КРТ. Официальный московский портал КРТ указывает, что правообладателям предоставляется 45 дней с момента получения предложения для представления согласия на заключение договора.

Если правообладателей несколько, одного согласия недостаточно: необходимо согласие всех правообладателей и соглашение между ними, отвечающее требованиям статьи 70 ГрК РФ. Именно поэтому собственнику, который хочет участвовать в редевелопменте самостоятельно, нельзя игнорировать первое письмо о проекте КРТ: после истечения этого этапа город может перейти к иному способу реализации проекта.

Практика 2026 года показывает, что ссылка на неполучение предложения сама по себе не гарантирует отмену КРТ. В деле № 3а-0385/2026 Московский городской суд отказал ООО «Стройпроект»: предложение было направлено по адресу из ЕГРЮЛ, а риск неполучения юридически значимой корреспонденции суд возложил на юридическое лицо.

Да. Часть 7 статьи 65 ГрК РФ прямо предусматривает возможность изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в границах КРТ жилой или нежилой застройки, для государственных или муниципальных нужд. Специальный порядок установлен статьей 56.12 ЗК РФ.

В Москве решение о КРТ обычно принимается постановлением Правительства Москвы. После этого Департамент городского имущества принимает правовой акт об изъятии конкретных объектов, публикует сведения, направляет копию решения правообладателю и организует подготовку оценки. Порядок взаимодействия московских органов закреплен в постановлении Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП.

Базовое правило закреплено в статье 56.8 ЗК РФ и статье 281 ГК РФ: собственнику должно быть предоставлено равноценное возмещение. Размер нельзя сводить только к кадастровой стоимости или только к стоимости здания.

• рыночная стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности;
• рыночная стоимость здания, сооружения, помещения, машино-места или иного изымаемого объекта;
• рыночная стоимость прекращаемого права на земельный участок, если земля находится в государственной собственности и используется на праве аренды или ином праве;
• реальный ущерб, непосредственно вызванный изъятием;
• убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами;
• расходы на переезд, перевозку и при наличии оснований хранение имущества;
• обоснованные расходы на поиск и оформление замещающего объекта, в том числе риелторские и регистрационные расходы;
• упущенная выгода, если она доказана с необходимой степенью достоверности.

Пункт 5 статьи 56.8 ЗК РФ устанавливает важное правило: планируемое изъятие земельного участка и расположенной на нем недвижимости не учитывается при определении размера возмещения. Иными словами, оценщик не должен снижать цену лишь потому, что объект уже попал в проект КРТ и его дальнейшее самостоятельное использование стало неопределенным.

Для спора особенно важно проверить дату оценки и аналоги. Старый отчет может существенно отставать от рынка. В судебной практике при несогласии собственника стоимость определяется с учетом рыночной ситуации на момент рассмотрения спора, а суд вправе назначить оценочную экспертизу.

Для бизнеса стоимость самой недвижимости нередко является только частью экономических потерь. Статья 56.8 ЗК РФ прямо допускает компенсацию убытков и упущенной выгоды, но они должны быть подтверждены документами.

• досрочное расторжение договоров аренды, поставки, хранения, эксплуатации;
• переезд оборудования и товарных остатков;
• демонтаж и повторный монтаж оборудования;
• расходы на подбор другого помещения или земельного участка;
• регистрация прав и нотариальные расходы;
• временная аренда помещения на период переезда;
• утраченный доход при вынужденной остановке деятельности, если его можно достоверно рассчитать;
• стоимость улучшений объекта, произведенных до уведомления об изъятии и законно учитываемых в рыночной стоимости.

Документы по убыткам лучше собирать еще до получения проекта соглашения: договоры, акты, бухгалтерскую отчетность, банковские документы, договоры аренды, сведения о выручке, коммерческие предложения на переезд и подбор нового объекта.

Закон ограничивает возможность искусственно увеличить компенсацию после того, как собственник узнал об изъятии. Статья 56.8 ЗК РФ исключает из расчета ряд улучшений и объектов, появившихся после уведомления об изъятии, а также сделки, заключенные после уведомления и увеличивающие размер убытков.

Поэтому после получения решения об изъятии рискованно начинать дорогостоящую реконструкцию, заключать длительные договоры исключительно ради формирования будущих убытков или регистрировать новые объекты без проверки их правового режима.

Для КРТ действует специальное правило статьи 56.12 ЗК РФ. После того как правообладателю предоставлена возможность ознакомиться с проектом соглашения об изъятии, у него есть один месяц для его заключения. Если соглашение не заключено, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о принудительном изъятии.

Отказ подписать соглашение не отменяет КРТ и не блокирует изъятие. Но если предложенная сумма занижена, подписывать соглашение только из опасения «потерять компенсацию» обычно не требуется: размер и условия принудительного изъятия могут быть определены судом.

Отчет, заказанный городом, не является безусловной окончательной ценой. Собственник вправе представить собственный отчет оценщика, письменные возражения и ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.

Перед экспертом имеет смысл ставить вопрос не только о рыночной стоимости здания, но и о стоимости земли или прекращаемого права на нее, а также о полном размере убытков и упущенной выгоды.

Арбитражный суд города Москвы, дело № А40-235900/23-64-1924, решение от 23.12.2025. В рамках КРТ производственной зоны «Варшавское шоссе» город изымал земельный участок площадью 16 209 кв. м и несколько нежилых зданий ООО «Финстрой». Первоначальный отчет, приложенный к предложению об изъятии, определял компенсацию в 275 336 000 руб.

Собственник не согласился с оценкой. Суд назначил экспертизу, а затем повторную судебную экспертизу. По заключению от 15.08.2025 размер возмещения составил 439 877 958 руб., включая 414 672 949 руб. рыночной стоимости недвижимости и 25 205 009 руб. убытков и упущенной выгоды. Суд принял именно эту сумму.

Разница с первоначальным предложением города составила более 164 млн руб., то есть около 60%. Это один из наиболее наглядных московских примеров того, почему спор об оценке может иметь самостоятельное экономическое значение.

Московский городской суд, дело № 33-16697/2026, апелляционное определение от 04.05.2026. Изымался гаражный бокс площадью 25,5 кв. м, попавший в КРТ производственной зоны № 14 «Калибр». Из-за спора о действительной стоимости и убытках суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу и определил возмещение по ее результатам. Кроме того, с Департамента городского имущества были взысканы расходы собственника на проведение судебной экспертизы.

Второй кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-16821/2026 [88-15955/2026], определение от 16.06.2026. Спор касался гаражного бокса площадью 46,3 кв. м в той же зоне КРТ «Калибр». Размер возмещения был установлен на основании судебной экспертизы в сумме 4 167 000 руб. Кассационная инстанция исходила из соблюдения процедуры изъятия и оставила судебные выводы в силе.

Да, собственник вправе оспаривать нормативный акт Правительства Москвы, если считает, что его объект включен в КРТ незаконно. Но по актуальной московской практике это более сложная линия защиты, чем спор о компенсации. Недостаточно просто ссылаться на потерю собственности: изъятие в целях КРТ прямо допускается законом при условии возмещения.

Для отмены решения нужны конкретные нарушения: отсутствие предусмотренного законом основания для включения территории в КРТ, нарушение компетенции, существенное нарушение процедуры подготовки и опубликования, ненаправление обязательных предложений правообладателям при обстоятельствах, которые действительно лишили их предусмотренной законом возможности, либо противоречие акту нормативному акту большей юридической силы.

Московский городской суд, дело № 3а-0506/2026, решение от 18.03.2026. Группа собственников просила исключить их объекты из КРТ на ул. Молдавской, указывая, что последующее изъятие нарушит право собственности. Суд отказал: процедура принятия постановления была соблюдена, основания для включения территории соответствовали ГрК РФ, а само решение о КРТ не означает изъятие без компенсации.

Московский городской суд, дело № 3а-0385/2026, решение от 09.04.2026. ООО ссылалось на то, что не получило предложение о заключении договора о КРТ и тем самым лишилось возможности реализовать проект самостоятельно. Суд установил, что отправление было направлено по юридическому адресу из ЕГРЮЛ; риск неполучения корреспонденции был возложен на организацию. В удовлетворении требований отказано.

• точно ли земельный участок и объект входят в графические границы КРТ;
• на каком основании территория отнесена к КРТ нежилой или жилой застройки по статье 65 ГрК РФ;
• указан ли объект в перечне объектов, подлежащих сносу, реконструкции или сохранению;
• был ли опубликован проект решения о КРТ;
• направлялось ли правообладателю предложение о заключении договора о КРТ;
• соблюден ли 45-дневный период для волеизъявления правообладателей;
• кто определен оператором и лицом, ответственным за изъятие;
• соответствуют ли границы и характеристики объекта данным ЕГРН.

• совпадает ли кадастровый номер, площадь, адрес и вид права;
• учтена ли земля под зданием и связанное с ней право собственника или арендатора;
• на какую дату проведена оценка;
• какие аналоги использованы оценщиком и действительно ли они сопоставимы по местоположению, площади, назначению и градостроительному потенциалу;
• не уменьшена ли стоимость из-за самого факта будущего КРТ;
• включены ли все законные улучшения объекта;
• рассчитаны ли расходы на переезд, поиск замещающего объекта, регистрацию и иные убытки;
• оценена ли упущенная выгода, если объект приносит доход;
• есть ли арифметические, методические или фактические ошибки в отчете.

Постановлением от 09.04.2026 № 22-П Конституционный Суд РФ подтвердил конституционное значение предварительного и равноценного возмещения. Для общего порядка изъятия КС указал: если спор о финальном размере компенсации в исключительных обстоятельствах выделяется в отдельное производство, собственнику должна быть предварительно выплачена хотя бы сумма, предложенная по отчету оценки, а при последующем увеличении компенсации разница должна выплачиваться незамедлительно.

При этом Конституционный Суд отдельно отметил существование специальных федеральных правил для отдельных московских случаев изъятия. Поэтому применимость механизма Постановления № 22-П нужно проверять с учетом конкретного объекта, основания изъятия и специального закона, примененного в деле.

1. Получить постановление Правительства Москвы о КРТ и приложения с границами и перечнем объектов.
2. Проверить, на какой стадии находится проект: только опубликован проект КРТ, решение уже принято либо имеется отдельное распоряжение об изъятии.
3. Если еще идет 45-дневный период — решить, есть ли экономический смысл входить в КРТ как правообладатель и возможно ли получить согласие остальных собственников.
4. После решения об изъятии получить полный отчет оценщика, а не только итоговую сумму из проекта соглашения.
5. До подписания соглашения заказать рецензию на отчет либо независимую оценку.
6. Собрать документы по всем убыткам: аренда, договоры с контрагентами, переезд, оборудование, выручка, временная аренда, риелторские и регистрационные расходы.
7. Направить письменные возражения по размеру компенсации и документы, подтверждающие убытки.
8. Если соглашение не достигнуто и город обращается в суд — заявить возражения и ходатайство о судебной оценочной экспертизе.
9. Если имеются серьезные нарушения самой процедуры КРТ или оснований включения объекта — параллельно оценить перспективу оспаривания постановления о КРТ или решения об изъятии.
10. Не освобождать объект и не передавать его фактически до наступления предусмотренных законом, соглашением или судебным актом условий и выплаты причитающегося возмещения.

• не подписывать соглашение, не получив полный отчет об оценке и расчет убытков;
• не ориентироваться на кадастровую стоимость как на предел компенсации;
• не считать первоначальную оценку города окончательной и неоспоримой;
• не ждать судебного иска, если уже известно о занижении оценки: доказательства убытков лучше собирать заранее;
• не создавать после уведомления об изъятии искусственные расходы и сделки ради увеличения компенсации;
• не строить защиту только на аргументе «я против КРТ»: суду нужны конкретные нарушения закона или процедуры;
• не пропускать корреспонденцию по адресу ЕГРЮЛ/ЕГРН и официальные публикации Правительства Москвы.

Если объект попал в КРТ Москвы, собственнику важно не смешивать два разных спора. Первый — законно ли объект включен в КРТ и соблюдена ли процедура. Второй — сколько город обязан заплатить при изъятии. Отмена самого КРТ требует конкретного нарушения градостроительных норм и по московской практике достигается сложно. Спор о компенсации зачастую имеет более практическую перспективу: правильная оценка земельного участка, здания, прав на землю, убытков и упущенной выгоды может существенно увеличить итоговое возмещение.

• Конституция РФ, статья 35 — предварительное и равноценное возмещение при принудительном отчуждении имущества для государственных нужд.
• Гражданский кодекс РФ: статьи 279, 281, 282.
• Земельный кодекс РФ: статьи 56.6–56.12, в особенности статьи 56.8 и 56.12.
• Градостроительный кодекс РФ: глава 10, статьи 65–70.
• Постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП — реализация проектов КРТ нежилой застройки Москвы.
• Постановление Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП — порядок взаимодействия органов Москвы при изъятии недвижимости.
• Официальный портал программы КРТ Москвы — krt.mos.ru.
• Постановление Конституционного Суда РФ от 09.04.2026 № 22-П.
• Арбитражный суд города Москвы: дело № А40-235900/23-64-1924, решение от 23.12.2025.
• Московский городской суд: дело № 33-16697/2026, апелляционное определение от 04.05.2026.
• Второй кассационный суд общей юрисдикции: дело № 8Г-16821/2026 [88-15955/2026], определение от 16.06.2026.
• Московский городской суд: дело № 3а-0506/2026, решение от 18.03.2026.
• Московский городской суд: дело № 3а-0385/2026, решение от 09.04.2026.