Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования (УВРИ) — это вид использования участка, который допускается градостроительным регламентом не автоматически, а только после получения специального разрешения. В 2026 году этот механизм особенно важно отличать от выбора основного вида разрешенного использования: после реформы земельного законодательства с 1 марта 2026 года основной и вспомогательный виды в предусмотренных законом случаях выбираются правообладателем без отдельного разрешения, тогда как использовать участок по условно разрешенному виду можно только после решения уполномоченного органа и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Главное правило: если нужный вид уже указан в ПЗЗ для вашей территориальной зоны как условно разрешенный, менять ПЗЗ обычно не требуется — нужно проходить процедуру по статье 39 ГрК РФ. Если же нужного вида в перечне условно разрешенных нет, сначала необходимо решать вопрос о внесении изменений в ПЗЗ.

С 1 марта 2026 года в Земельном кодексе РФ действует отдельная глава о видах разрешенного использования земельных участков. Статья 14.1 ЗК РФ прямо закрепляет, что в отношении участка могут устанавливаться основные, вспомогательные и — в предусмотренных федеральным законом случаях — условно разрешенные виды использования.

УВРИ отличается от основного вида тем, что правообладатель не может просто выбрать его и начать использование участка. Сначала должно быть предоставлено разрешение, затем сведения об условно разрешенном виде должны быть внесены в ЕГРН. Только после этого использование участка по данному виду становится юридически допустимым.

Типичная ситуация возникает, когда участок расположен в территориальной зоне, где желаемая деятельность предусмотрена ПЗЗ, но не как основной, а как условно разрешенный вид. Например, в конкретной зоне условно разрешенными могут быть магазины, объекты обслуживания, гостиничное размещение, многоквартирная застройка, автомобильные мойки, объекты спорта или иные виды — точный перечень всегда зависит от ПЗЗ конкретного муниципального образования.

Поэтому первый шаг — не подача заявления, а проверка градостроительного регламента именно той территориальной зоны, в которой расположен участок.

• актуальную выписку ЕГРН и сведения о существующем ВРИ участка;
• ПЗЗ и территориальную зону, в которой расположен участок;
• перечень условно разрешенных видов использования для этой зоны;
• минимальную и максимальную площадь участка, отступы, высоту, процент застройки и иные параметры;
• ГПЗУ и содержащиеся в нем ограничения;
• ЗОУИТ, охранные зоны инженерных сетей, санитарные зоны, водоохранные и иные ограничения;
• соответствие предполагаемого объекта требованиям технических регламентов и фактическим характеристикам территории;
• наличие зарегистрированных объектов на участке и соответствие их назначения планируемому УВРИ.

На практике значительная часть отказов возникает не потому, что сам условно разрешенный вид недопустим, а потому что заявитель не проверил сопутствующие ограничения: охранную зону сети, недостаточную площадь участка, несоответствие объекта параметрам ПЗЗ или наличие уже выявленной самовольной постройки.

1. Подача заявления.

Заинтересованное физическое или юридическое лицо направляет заявление в комиссию, уполномоченную рассматривать вопросы землепользования и застройки. Федеральный закон допускает подачу заявления в электронной форме при соблюдении требований к электронной подписи.

1. Общественные обсуждения или публичные слушания.

Проект решения о предоставлении УВРИ по общему правилу подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. Правообладателям соседних участков и расположенных на них объектов направляются сообщения о процедуре не позднее семи рабочих дней со дня поступления заявления.

Срок общественных обсуждений или публичных слушаний определяется муниципальными правилами, но федеральный предел — не более одного месяца со дня оповещения до опубликования заключения о результатах.

1. Рекомендации комиссии.

После завершения обсуждений комиссия готовит рекомендации: предоставить разрешение либо отказать. Причины должны быть указаны.

1. Итоговое решение.

На основании рекомендаций глава местной администрации в федеральной модели принимает решение в течение трех дней с момента их поступления. Решение подлежит официальному опубликованию и размещению на сайте муниципального образования.

1. Внесение сведений в ЕГРН.

В 2026 году условно разрешенный вид считается допустимым для использования участка только после предоставления разрешения и внесения сведений о нем в ЕГРН. Поэтому получение распоряжения или постановления — не последний технический этап.

Статья 39 ГрК РФ предусматривает исключение. Если условно разрешенный вид был включен в градостроительный регламент после внесения изменений в ПЗЗ по инициативе того же заинтересованного лица и при включении вида уже проводились общественные обсуждения или публичные слушания, разрешение такому лицу предоставляется без повторного проведения обсуждений.

На территории Московской области государственную услугу по предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования оказывает Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура). На официальном региональном ресурсе указан срок предоставления услуги — не более 47 рабочих дней с даты регистрации заявления.

Практика показывает, что Мособлархитектура продолжает активно принимать такие решения и в 2026 году: например, распоряжения о предоставлении УВРИ публиковались в июле 2026 года по участкам в Московской области.

Это один из наиболее опасных моментов. Если в орган местного самоуправления поступило предусмотренное законом уведомление о выявлении самовольной постройки, предоставление разрешения на УВРИ в отношении участка или такой постройки блокируется до урегулирования вопроса, если только уполномоченный орган не пришел к выводу об отсутствии признаков самовольности либо не вступило в силу решение суда об отказе в иске о сносе или приведении объекта в соответствие.

Поэтому подавать заявление на УВРИ как способ «узаконить» уже выявленный самострой — плохая стратегия. Сначала нужно проверить статус объекта и последствия уведомления по статье 55.32 ГрК РФ.

Публичные слушания не являются формальным опросом, где простое большинство автоматически определяет результат. Замечания и возражения должны быть рассмотрены в рамках установленной процедуры, а итоговое решение должно учитывать градостроительные, санитарные, экологические, транспортные и иные факторы.

Одновременно игнорировать позицию соседей нельзя: если предполагаемое использование объективно создает недопустимую нагрузку, нарушает охранные зоны, санитарные требования или права собственников смежных объектов, это может стать законным основанием для отказа.

• запрашиваемый вид вообще не предусмотрен ПЗЗ как условно разрешенный для данной территориальной зоны;
• площадь или конфигурация участка не соответствуют обязательным параметрам;
• планируемое размещение объекта невозможно из-за охранных зон инженерных сетей либо иных ЗОУИТ;
• использование создаст недопустимое воздействие на окружающую застройку, транспортную или социальную инфраструктуру;
• на участке выявлена самовольная постройка и действует запрет, предусмотренный статьей 39 ГрК РФ;
• документы или сведения противоречат друг другу либо не позволяют установить планируемый способ использования;
• во время рассмотрения заявления изменились ПЗЗ и нужный условно разрешенный вид исключен из регламента.

В этом случае заявление по статье 39 ГрК РФ само по себе не решит проблему. Сначала необходимо инициировать внесение изменений в ПЗЗ: например, включение нужного вида в перечень условно разрешенных либо изменение градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне.

Это принципиально другой юридический маршрут. Я, юрист Курнев Артем Евгеньевич, при предварительном анализе участка сначала разделяю эти два механизма: получение УВРИ и изменение ПЗЗ. Ошибка на этом этапе нередко приводит к потере нескольких месяцев.

Майкопский городской суд Республики Адыгея, решение от 2 февраля 2026 года по делу № 2А-106/2026.

Собственник просил предоставить условно разрешенные виды использования и отклонение от предельных параметров. Администрация отказала, сославшись на отрицательное заключение по результатам публичных слушаний. Суд установил существенные нарушения процедуры проведения слушаний, признал отказ незаконным и обязал администрацию повторно рассмотреть заявление с принятием нового мотивированного решения.

Практический вывод: само по себе отрицательное заключение не делает отказ автоматически законным. При судебном обжаловании нужно проверять порядок уведомления, состав участников, протокол, заключение, доводы заявителя и мотивировку итогового решения.

Определение Верховного Суда РФ от 2 июля 2026 года по делу № А27-24069/2024.

Предприниматель оспаривал отказ в предоставлении УВРИ «автомобильные мойки». Суды апелляционной и кассационной инстанций отказали в требованиях: размещение объекта было невозможно без нарушения охранных зон инженерных сетей. Дополнительно к моменту рассмотрения спора нужный вид был исключен из перечня условно разрешенных видов соответствующей территориальной зоны. Судья Верховного Суда не нашел оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии.

Практический вывод: даже наличие УВРИ в ПЗЗ на момент подачи заявления не гарантирует положительного результата, если объект нельзя разместить с учетом ЗОУИТ. Кроме того, изменение ПЗЗ в период спора может существенно повлиять на возможность восстановить право именно путем выдачи разрешения.

Арбитражное дело № А32-59896/2022; кассационное постановление от 20 августа 2025 года.

Общество — собственник существующего здания клуба — добивалось УВРИ «объекты культурно-досуговой деятельности» для муниципального участка под зданием. Суды признали отказ незаконным и обязали уполномоченный орган предоставить разрешение, учитывая фактическое назначение объекта, право собственника на оформление участка и соблюдение процедуры по статье 39 ГрК РФ.

Практический вывод: в делах, где на участке уже находится законно созданный объект, его назначение и необходимость оформить земельные права под существующей недвижимостью могут иметь существенное значение при оценке законности отказа.

Решение о предоставлении УВРИ или об отказе прямо может быть оспорено в судебном порядке. Для граждан, когда спор не связан с предпринимательской деятельностью, обычно применяется глава 22 КАС РФ. Для организаций и предпринимателей в экономическом споре — глава 24 АПК РФ.

Общий срок обращения как по КАС РФ, так и по статье 198 АПК РФ составляет три месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении права. Поэтому затягивать с анализом отказа не стоит.

При оспаривании обычно проверяются:

• имелся ли нужный условно разрешенный вид в ПЗЗ на дату рассмотрения заявления;
• полномочия органа, принявшего решение;
• соблюдение процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний;
• надлежащее уведомление заинтересованных лиц;
• соответствие причин отказа фактическим документам и ограничениям участка;
• наличие технической возможности реализовать заявленный вид использования;
• достаточность и конкретность мотивировки отказа;
• изменились ли ПЗЗ к моменту судебного рассмотрения.

Я сопровождаю такие вопросы не только на стадии подачи заявления, но и до обращения в уполномоченный орган. Это позволяет заранее определить, есть ли смысл проходить процедуру УВРИ или задача должна решаться через изменение ПЗЗ, выбор основного ВРИ либо получение отклонения от предельных параметров строительства.

В рамках работы я, Курнев Артем Евгеньевич, могу провести правовой анализ ПЗЗ и ГПЗУ, проверить ограничения и судебные риски, подготовить заявление и правовое обоснование, оценить материалы общественных обсуждений, подготовить возражения, а при необоснованном отказе — сформировать позицию для суда.

Для предварительной оценки обычно достаточно кадастрового номера участка, актуальной выписки ЕГРН, ГПЗУ при наличии, информации о планируемом объекте или деятельности и уже полученных ответов администрации.

Условно разрешенный вид использования — это не обычная смена ВРИ. В 2026 году правовое различие стало еще заметнее: основной ВРИ в пределах регламента во многих случаях выбирается без отдельного разрешения, а условно разрешенный вид по-прежнему требует специальной процедуры, публичной оценки и внесения сведений в ЕГРН.

Наиболее важная практическая задача — до подачи заявления правильно определить юридический маршрут. Если нужный вид уже условно разрешенный — применяется статья 39 ГрК РФ. Если его нет в ПЗЗ — сначала нужно менять ПЗЗ. Если проблема лишь в параметрах застройки — может требоваться отклонение по статье 40 ГрК РФ.

• Земельный кодекс РФ: ст. 14.1–14.4 (ред. с учетом Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ).
• Градостроительный кодекс РФ: ст. 37, 39, 40 (ред. от 23.03.2026, с изм. и доп., вступившими в силу с 01.07.2026).
• Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ.
• Письмо Росреестра от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26.
• Официальная информация Мособлархитектуры о государственной услуге по предоставлению разрешения на УВРИ.
• Решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 02.02.2026 по делу № 2А-106/2026.
• Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2026 по делу № А27-24069/2024.
• Постановление по делу № А32-59896/2022 от 20.08.2025.
• КАС РФ: ст. 218, 219.
• АПК РФ: ст. 198.

Материал носит информационный характер. Результат конкретной процедуры зависит от ПЗЗ, территориальной зоны, ограничений участка, планируемого объекта, материалов общественных обсуждений и регионального административного регламента.