Изъятие земельного участка в рамках КРТ в 2026 году

Основания и порядок изъятия, выкупная цена, убытки, независимая оценка, оспаривание решения и судебная практика.

Автор: Курнев Артем Евгеньевич, юрист. Материал актуален на 30 июля 2026 года.

1. Что означает изъятие участка в рамках КРТ

Комплексное развитие территории (КРТ) — специальный градостроительный механизм, при котором в установленных границах реализуется единый проект развития жилой, нежилой или незастроенной территории. Если принято решение о КРТ жилой или нежилой застройки, расположенные внутри границ земельные участки и объекты недвижимости в предусмотренных законом случаях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд.

Правовая конструкция состоит из нескольких самостоятельных решений: сначала определяется территория КРТ и ее границы, затем принимается решение об изъятии конкретных объектов, проводится оценка и предлагается соглашение. Поэтому собственнику важно не смешивать обжалование решения о КРТ, документации по планировке территории, решения об изъятии и размера возмещения.

2. Какие участки могут быть изъяты

По статье 65 Градостроительного кодекса РФ изъятие допускается в рамках КРТ жилой и КРТ нежилой застройки. КРТ незастроенной территории обычно проводится применительно к государственным или муниципальным землям, не обремененным правами третьих лиц, а КРТ по инициативе правообладателей строится на добровольном участии собственников.

3. Кто принимает решение об изъятии

• федеральный орган — если решение о КРТ принято Правительством РФ;
• уполномоченный орган субъекта РФ — если КРТ принято высшим исполнительным органом субъекта либо Правительством РФ по инициативе субъекта;
• орган местного самоуправления — если решение о КРТ принято главой местной администрации.

Решение об изъятии должно относиться к конкретным земельным участкам и объектам недвижимости. Даже отсутствие сведений об объекте в ЕГРН не препятствует принятию решения об изъятии, поэтому владельцу неоформленного объекта важно своевременно заявить о своих правах и представить подтверждающие документы.

4. Процедура изъятия: пошагово

1. Принимается решение о комплексном развитии территории и определяются ее границы.
2. Уполномоченный орган принимает отдельное решение об изъятии конкретного участка и расположенных на нем объектов.
3. В течение семи рабочих дней публикуется сообщение, информация размещается на официальном сайте и информационном щите, а правообладателю направляется копия решения.
4. Проводятся кадастровые и оценочные работы, определяется рыночная стоимость участка, объектов и убытков.
5. Собственнику направляется проект соглашения об изъятии с отчетом об оценке и расчетом компенсации.
6. В рамках КРТ специальный срок для добровольного заключения соглашения составляет один месяц с момента предоставления возможности ознакомиться с его проектом.
7. Если соглашение не заключено, орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии и прекращении прав.
8. После предоставления предварительного возмещения право собственности прекращается, а участок переходит в публичную собственность.

5. Что входит в компенсацию

Возмещение должно быть предварительным и равноценным. Оно определяется по правилам статьи 281 ГК РФ и статьи 56.8 ЗК РФ. Цель компенсации — поставить правообладателя по возможности в такое имущественное положение, как если бы изъятия не произошло.

Рыночная стоимость участка определяется исходя из разрешенного использования, существовавшего на день, предшествующий решению об изъятии. Сам факт планируемого КРТ и связанное с ним снижение рыночной привлекательности не должны уменьшать компенсацию.

6. Что обычно не включают в возмещение

• самовольные объекты и улучшения, выполненные вопреки разрешенному использованию участка;
• улучшения, произведенные после уведомления об изъятии, кроме необходимых мер безопасности и работ по ранее выданному разрешению;
• объекты, строительство которых начато после уведомления об изъятии;
• искусственно созданные после уведомления договоры и обязательства, увеличивающие убытки;
• расходы и предполагаемые доходы, не подтвержденные документами.

7. Как оспорить размер выкупной цены

Подписание соглашения означает согласие с его условиями. Поэтому до подписания нужно изучить отчет оценщика, проверить исходные данные, аналоги, площадь, ВРИ, фактическое использование, состояние зданий и расчет убытков. При несогласии собственник вправе представить письменные возражения, независимый отчет об оценке и свой проект условий соглашения.

1. Запросите решение о КРТ, решение об изъятии, проект соглашения, отчет оценщика и документы, на которых основан расчет.
2. Закажите рецензию на отчет или независимую оценку на ту же дату оценки.
3. Соберите документы об убытках: договоры аренды, кредитные обязательства, сметы переезда, договоры с контрагентами, бухгалтерские документы.
4. Направьте мотивированные предложения об изменении соглашения, не ограничиваясь фразой о несогласии с ценой.
5. В суде заявите ходатайство о судебной оценочной экспертизе и сформулируйте вопросы отдельно по участку, объектам и убыткам.

8. Можно ли оспорить само изъятие

Да. Законность решения об изъятии и размер компенсации — разные предметы спора. В зависимости от ситуации можно оспаривать решение о КРТ, границы территории, документацию по планировке, решение об изъятии либо возражать против иска о принудительном изъятии.

• участок или объект относится к категории недвижимости, которую закон запрещает изымать в данном виде КРТ;
• объект не соответствует критериям включения в КРТ жилой или нежилой застройки;
• нарушена компетенция органа или обязательный порядок принятия решения;
• границы КРТ сформированы произвольно либо не позволяют идентифицировать изымаемый объект;
• не соблюдено обязательное опубликование и уведомление правообладателя;
• не доказана публичная нужда либо решение фактически направлено исключительно на передачу имущества частному лицу вне законной процедуры;
• нарушен принцип предварительного и равноценного возмещения.

9. Сроки обжалования

10. Судебная практика

11. Особенности для жилых помещений и домов

Если изымается земельный участок под многоквартирным домом или жилое помещение, дополнительно применяются гарантии жилищного законодательства. В возмещение собственнику жилого помещения включается рыночная стоимость жилья, доля в общем имуществе и земельном участке, а также расходы, связанные с переездом, временным проживанием, поиском и оформлением другого жилья.

Предоставление другого жилого помещения возможно по соглашению и с зачетом его стоимости. Само по себе несогласие собственника на обмен не позволяет заменить денежную компенсацию объектом недвижимости без предусмотренного законом основания.

12. Особенности для арендаторов и иных правообладателей

Право на компенсацию может иметь не только собственник. При прекращении долгосрочной аренды, права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения оценивается рыночная стоимость прекращаемого права и документально подтвержденные убытки.

13. Какие документы нужно собрать собственнику

• выписки ЕГРН на участок и все расположенные объекты;
• правоустанавливающие документы, старые свидетельства, договоры аренды и соглашения об обременениях;
• решение о КРТ, графические материалы с границами, документацию по планировке территории;
• решение об изъятии и доказательства даты его получения;
• проект соглашения и отчет об оценке;
• технические паспорта, технические планы, проектную и разрешительную документацию;
• договоры с арендаторами, подрядчиками, банками и иными контрагентами;
• документы о доходах объекта, расходах на переезд и перенос оборудования;
• независимый отчет об оценке или рецензию на отчет органа;
• фотофиксацию состояния участка, зданий, инженерных сетей и благоустройства.

14. Практический алгоритм защиты

1. Не подписывать соглашение до проверки правовой процедуры и отчета об оценке.
2. Установить вид КРТ, дату и орган принятия решения, точные границы территории.
3. Проверить, допускается ли изъятие именно вашего вида объекта.
4. Зафиксировать дату получения решения и проекта соглашения.
5. Собрать сведения обо всех объектах, правах, арендаторах, доходах и расходах.
6. Провести независимую оценку и расчет убытков.
7. Направить письменный протокол разногласий или предложения по изменению соглашения.
8. При незаконности решения — подать заявление в суд и просить обеспечительные меры.
9. При споре о цене — заявить судебную оценочную экспертизу.
10. После решения проверить, что возмещение реально выплачено до прекращения права.

15. Частые вопросы

16. Вывод

Изъятие в рамках КРТ отличается ускоренной процедурой: после предоставления проекта соглашения орган может обратиться в суд уже через один месяц. Поэтому основная ошибка собственника — ждать суда, не анализируя решение о КРТ и отчет об оценке. Наиболее эффективная защита строится одновременно по двум направлениям: проверка законности самого изъятия и подготовка доказательств полной рыночной стоимости имущества и всех убытков.