ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ С ДГИ • АКТУАЛЬНО НА 29 ИЮЛЯ 2026 ГОДА

Собственник здания в Москве во многих случаях вправе приобрести расположенный под ним земельный участок у города без проведения торгов. Однако наличие зарегистрированного права собственности на здание само по себе еще не гарантирует заключение договора с Департаментом городского имущества города Москвы.

До подачи заявления необходимо проверить границы участка и зданий, наличие других объектов недвижимости, красных линий, зон с особыми условиями использования территории, вид разрешенного использования и соответствие площади участка фактическим потребностям объекта. Именно из-за таких несоответствий ДГИ чаще всего отказывает в выкупе.

Когда спор уже возник, отдельное сопровождение описано на странице юриста по земельным спорам с ДГИ Москвы: анализ отказа, границ, документов на недвижимость, выкупной цены и выбор способа судебной защиты.

Пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предоставляет собственникам зданий и сооружений исключительное право приобрести в собственность или аренду публичный земельный участок, на котором расположена их недвижимость. Продажа такого участка производится без аукциона на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ [1].

Исключительность права означает, что городской участок под зданием не должен выставляться на торги, если его собственник надлежащим образом реализует право на выкуп. При этом приобрести можно не произвольную территорию вокруг объекта, а участок, который занят зданием и объективно необходим для его эксплуатации.

В Москве полномочия по распоряжению городскими земельными участками и землями, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Департамент городского имущества города Москвы [2].

• граждане — собственники жилых и нежилых зданий;
• индивидуальные предприниматели и организации;
• собственники сооружений, если объект действительно является недвижимостью и не относится к объектам, размещение которых допускается на основании сервитута;
• собственники помещений или нескольких зданий — с учетом правил об общей собственности на землю.

Если здание, помещения в нем либо несколько расположенных на неделимом участке объектов принадлежат разным лицам, для приобретения земли в собственность собственники должны обратиться совместно. Земельный участок в таком случае приобретается в общую долевую собственность. Для оформления аренды заявление вправе подать и один из правообладателей [1].

На земельном участке должно находиться принадлежащее заявителю здание или сооружение. Право на объект должно подтверждаться сведениями ЕГРН.

Наличие навеса, забора, асфальтового покрытия, площадки или другого улучшения земли обычно не создает исключительного права на выкуп. Также статья 39.20 ЗК РФ по общему правилу не применяется к объектам незавершенного строительства, за исключением отдельных переходных и прямо предусмотренных законом ситуаций.

ДГИ проверяет не только запись о собственности в ЕГРН, но и характеристики объекта. Если город считает здание самовольной постройкой, выявляет неоформленную реконструкцию или существенное расхождение фактических параметров со сведениями реестра, вместо продажи земли может возникнуть спор о законности самого объекта.

• основание возникновения права собственности;
• разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, когда они требовались;
• соответствие площади, этажности и контура сведениям ЕГРН;
• отсутствие неузаконенных пристроек и реконструкции.

Земельный участок должен иметь кадастровый номер и установленные границы. Отсутствие кадастрового учета является основанием для отказа в предоставлении московской государственной услуги. Основания отказа также связаны со статьей 39.16 ЗК РФ [3].

Если участок еще не образован, первоначально может потребоваться утверждение схемы его расположения либо подготовка и утверждение проекта межевания территории.

Распространенная проблема — по координатам ЕГРН контур здания полностью или частично выходит за границы испрашиваемого участка.

• реестровая ошибка;
• неверные координаты здания;
• неверно установленные границы участка;
• фактически выполненная реконструкция;
• наложение на соседний земельный участок.

В такой ситуации сначала необходимо определить источник расхождения. Иногда достаточно исправить координаты здания, в других случаях приходится изменять границы участка, проводить перераспределение или обращаться в суд с требованием об исправлении реестровой ошибки.

Если на земле находятся объекты, принадлежащие другим лицам, единоличный выкуп всего участка, как правило, невозможен. Может потребоваться совместное обращение всех собственников, раздел участка либо оформление общей долевой собственности.

Особенно рискованна ситуация, когда информационные системы города или ЕГРН показывают на участке дополнительное здание, право на которое не зарегистрировано. До обращения в ДГИ необходимо установить, существует ли объект фактически и кому он принадлежит.

Собственник вправе приобрести землю, необходимую для эксплуатации здания, но не вправе использовать небольшое строение как формальное основание для получения без торгов явно избыточной территории.

Верховный Суд РФ указал, что уполномоченный орган должен учитывать назначение объекта, градостроительные требования, проекты планировки и фактическую потребность в земле. В рассмотренном деле участок площадью 10 000 кв. м испрашивался для здания с площадью застройки около 796 кв. м, при этом необходимость такой площади доказана не была [4].

• проездами и проходами к зданию;
• пожарными и техническими проездами;
• зонами обслуживания фасадов и инженерных сетей;
• санитарными разрывами;
• погрузочными площадками;
• обязательными парковочными местами;
• документацией по планировке территории;
• заключением кадастрового инженера или землеустроительной экспертизой.

Одна только ссылка на ранее заключенный договор аренды не всегда подтверждает, что вся арендованная площадь необходима для эксплуатации существующего объекта.

Для большинства собственников коммерческих и иных объектов капитального строительства цена московского земельного участка равна его кадастровой стоимости.

Отдельная льгота предусмотрена для граждан, владеющих объектами капитального строительства на участках с видом разрешенного использования:

• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение личного подсобного хозяйства;
• садоводство.

Для таких участков цена составляет 40% кадастровой стоимости. Закон Москвы также предусматривает единовременную оплату в срок, не превышающий 30 календарных дней с момента заключения договора [5].

Таким образом, универсальной ставки выкупа 3% от кадастровой стоимости для обычного приобретения земли у ДГИ Москвы не существует. Специальная льготная цена может применяться только тогда, когда она прямо предусмотрена федеральным или московским законодательством для конкретной категории участка и собственника.

Верховный Суд РФ разъяснил еще одно принципиальное правило: выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости, действовавшей на момент обращения собственника с заявлением, а не на дату принятия решения ДГИ или подписания договора [6].

Поэтому до обращения в ДГИ целесообразно проверить кадастровую стоимость. Если она существенно превышает рыночную, необходимо оценить перспективы ее установления в размере рыночной стоимости. Закон допускает обращение в бюджетное учреждение с соответствующим заявлением, когда кадастровая стоимость затрагивает права заявителя [7].

Предоставление земли собственникам зданий оформляется в рамках государственной услуги ДГИ, административный регламент которой утвержден постановлением Правительства Москвы № 199-ПП. В 2026 году действует редакция с изменениями, внесенными по состоянию на 12 марта 2026 года [8].

До подачи заявления я рекомендую провести предварительную проверку:

1. Получить актуальные выписки ЕГРН на землю и все расположенные на ней объекты.
2. Сопоставить координаты здания и участка.
3. Проверить ПЗЗ Москвы, проект межевания и красные линии.
4. Установить наличие ЗОУИТ, береговой полосы, территорий общего пользования и иных ограничений.
5. Проверить, нет ли на участке чужой недвижимости.
6. Подготовить обоснование площади земли, необходимой для эксплуатации объекта.
7. Определить применимую выкупную цену.

По статье 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган проверяет наличие оснований для отказа и должен подготовить проект договора либо принять мотивированное решение об отказе. Общий федеральный срок такой проверки составляет не более 30 дней со дня поступления заявления [9].

• контур здания выходит за границы земельного участка;
• границы земли требуют уточнения;
• на участке находится чужой объект;
• участок полностью или частично относится к территории, которая не может быть передана в частную собственность;
• имеется пересечение с красными линиями территории общего пользования;
• объект является самовольной постройкой либо его фактические параметры не соответствуют ЕГРН;
• участок зарезервирован для государственных нужд;
• вид разрешенного использования не соответствует эксплуатации здания;
• заявитель просит участок явно избыточной площади;
• заявление подали не все собственники расположенной на неделимом участке недвижимости.

Сам факт наличия охранной, водоохранной или иной зоны не всегда автоматически исключает приватизацию. Необходимо определить конкретный правовой режим зоны и установить, запрещает ли он передачу участка в собственность либо его использование для заявленной цели. Однако земли общего пользования, береговые полосы и отдельные ограниченные в обороте территории действительно не могут быть приватизированы.

Показательным является дело № А40-250304/2023, рассмотренное Арбитражным судом города Москвы.

АО «Техно-Актив» являлось собственником трех нежилых зданий и арендовало земельный участок площадью 1 333 кв. м на Зоологической улице. Общество обратилось в ДГИ с заявлением о выкупе земли, но получило отказ и потребовало через суд обязать Департамент заключить договор купли-продажи [9].

Суд установил сразу несколько препятствий:

• два здания по сведениям ЕГРН частично выходили за границы участка;
• на участке частично находилось еще одно здание, не принадлежавшее заявителю;
• участок затрагивал водоохранную и прибрежную территории;
• существовали иные градостроительные ограничения.

Суд указал, что при наличии на участке объекта другого правообладателя заявитель не может единолично приобрести всю землю. Кроме того, до выкупа необходимо устранить пересечение контуров: уточнить координаты зданий либо изменить границы участка. В удовлетворении иска было отказано [9].

Наличие права собственности на несколько зданий и действующего договора аренды не гарантирует выкуп. Суд будет проверять не только формальные документы заявителя, но и пространственное положение всех объектов, режим территории и возможность передачи именно этого участка в частную собственность.

Ошибка заявителя в подобных делах часто состоит в том, что спор с ДГИ начинается до устранения технических причин отказа. Если здание действительно выходит за границы участка или на земле находится чужой объект, один только довод об исключительном праве по статье 39.20 ЗК РФ обычно не приводит к победе.

• ДГИ сослался на обстоятельство, которого фактически не существует;
• вывод о пересечении границ опровергается сведениями ЕГРН или заключением кадастрового инженера;
• ограничение территории не запрещает ее приватизацию;
• Департамент применил основание, не предусмотренное законом;
• на участке находится только недвижимость заявителя;
• необходимая площадь участка подтверждена документально;
• кадастровая стоимость или цена договора рассчитана на неправильную дату;
• ДГИ уклоняется от подготовки или подписания договора при отсутствии законных оснований для отказа.

В зависимости от статуса заявителя и выбранного способа защиты спор рассматривается арбитражным судом либо районным судом. В требованиях можно ставить вопрос не только о признании отказа незаконным, но и об обязании ДГИ повторно рассмотреть заявление, подготовить проект договора или заключить договор на определенных судом условиях.

Судебная практика подтверждает, что понуждение ДГИ к продаже возможно. Например, по делу № А40-184743/2018 суд признал право общества на льготный выкуп участка площадью 3 808 кв. м и обязал ДГИ заключить договор по установленной судом цене. После отмены решения апелляцией Арбитражный суд Московского округа восстановил решение первой инстанции. Впоследствии договор был заключен во исполнение вступившего в силу судебного акта [10].

Выкуп земли у ДГИ Москвы следует начинать не с подачи заявления, а с юридического и кадастрового аудита участка.

До обращения необходимо получить ответы как минимум на четыре вопроса:

1. Все ли здания находятся внутри границ земли?
2. Принадлежат ли заявителю все расположенные на участке объекты?
3. Допускает ли правовой режим территории частную собственность?
4. Можно ли доказать необходимость участка именно такой площади?

Если техническое препятствие реально существует, сначала нужно исправить координаты, изменить границы, оформить права на объект либо разделить участок. Если же отказ основан на ошибочных сведениях или неправильном применении закона, его следует обжаловать с требованием о предоставлении участка либо заключении договора.

1. Земельный кодекс РФ: статьи 39.3 и 39.20
2. Департамент городского имущества города Москвы
3. Основания отказа в предоставлении земельного участка
4. Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409
5. Закон города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве»
6. Правовая позиция о дате определения выкупной цены
7. Федеральный закон № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке
8. Административные регламенты ДГИ Москвы
9. Дело № А40-250304/2023
10. Дело № А40-184743/2018

Материал носит информационный характер. Правовая позиция по конкретному участку зависит от сведений ЕГРН, градостроительной документации, режима территории, состава объектов и содержания решения ДГИ.