Пока земля находится в аренде, площадь договора нередко сохраняется исторически: участок формировался для строительства, производственной базы, комплекса зданий или другого пользователя. При обращении за покупкой ДГИ заново проверяет, какая территория связана с принадлежащими заявителю капитальными объектами и может быть приватизирована.

Из этого следуют два важных вывода. Во-первых, площадь ранее арендованного участка не гарантирует продажу всей этой территории. Во-вторых, ДГИ не вправе без обоснования сводить участок к контуру здания, если для его эксплуатации нужны подъезд, проход, пожарный проезд, зона обслуживания фасада, инженерные сети или иные функциональные элементы.

Спор обычно возникает в одной из трех ситуаций:

• ДГИ предлагает выкупить меньшую площадь, чем находится в аренде или фактически используется;
• участок еще не образован, и стороны не согласны с границами схемы либо проекта межевания территории;
• Департамент считает часть участка избыточной, территорией общего пользования, отдельным свободным участком или зоной, не связанной с эксплуатацией здания.

Пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ закрепляет исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение публичного земельного участка в собственность или аренду. Продажа без торгов осуществляется по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объем этого права раскрыт в судебной практике: собственнику предоставляется территория, непосредственно занятая недвижимостью, и территория, необходимая для ее использования. Президиум ВАС РФ в постановлении от 03.04.2012 № 12955/11 потребовал исследовать фактическое землепользование, красные линии, смежные участки, естественные границы, требования земельного и градостроительного законодательства.

Конституционный Суд РФ также указывал, что площадь участка для эксплуатации может не совпадать с площадью земли, которая ранее предоставлялась для строительства: цели строительства и последующей эксплуатации различаются.

При этом в Москве отсутствие единого установленного коэффициента «площадь земли к площади здания» означает, что спор нельзя разрешить простым арифметическим сравнением. Площадь определяется индивидуально — через функциональное назначение объекта, документацию по планировке территории, фактическую схему использования и обязательные нормативные требования.

Обоснование должно показывать не удобство для бизнеса, а объективную невозможность либо существенное затруднение нормальной эксплуатации объекта без спорной территории. Для каждого элемента участка необходимо указать функцию, нормативное или техническое основание и его границы.

Наиболее сильная позиция строится не на одном заключении кадастрового инженера, а на согласованном комплекте документов. Каждый документ должен отвечать на конкретный вопрос: где расположен объект, как он используется, какие территории нужны для доступа и обслуживания, какие ограничения действуют и можно ли образовать участок в заявленных границах.

В московских спорах проект межевания территории часто становится ключевым доказательством. Если ПМТ устанавливает для здания конкретный участок, ДГИ обычно формирует землю именно в этих границах. Попытка получить дополнительную территорию может потребовать корректировки проекта межевания.

Однако ПМТ не следует воспринимать как документ, который автоматически заменяет проверку функциональной необходимости. Если схема сводит участок к пятну здания, не обеспечивает доступ или противоречит фактическому расположению законных объектов, ее положения и основанные на ней решения могут быть оспорены.

Противоположная ситуация возникает, когда проект межевания уже проверялся судом, спорная дополнительная территория отнесена к проездам, озеленению или территории общего пользования, а заявитель не представил новых технических доказательств. В таком случае шанс увеличить площадь существенно снижается.

В деле об оспаривании отказа обязанность доказать законность решения и обстоятельства, положенные в его основу, возлагается на ДГИ. Но это не освобождает заявителя от обязанности подтвердить нарушение своего права и объективную необходимость испрашиваемой площади.

Практически это означает следующее: недостаточно показать, что Департамент плохо мотивировал отказ. Чтобы получить полезный судебный результат, заявителю нужно представить суду технически состоятельный вариант границ, объяснить функцию спорной территории и доказать, что участок можно образовать без нарушения прав третьих лиц и публичных ограничений.

Если вопрос требует специальных знаний, целесообразно заявлять землеустроительную или комплексную строительно-землеустроительную экспертизу. Арбитражный суд назначает экспертизу по правилам статьи 82 АПК РФ.

1. Каковы фактические координаты здания, сооружений, входов, ворот, инженерных объектов и элементов территории?
2. Какая площадь земельного участка непосредственно занята принадлежащими заявителю объектами недвижимости?
3. Какая дополнительная площадь объективно необходима для эксплуатации и обслуживания каждого объекта с учетом его назначения?
4. Какие проезды, проходы, площадки, инженерные зоны и иные элементы необходимы для безопасной и нормальной эксплуатации?
5. Соответствует ли испрашиваемая площадь проектной, градостроительной, землеустроительной и нормативной документации?
6. Возможно ли образовать участок в предлагаемых координатах без пересечения красных линий, смежных участков, территорий общего пользования и чужих объектов?
7. Существуют ли иные варианты границ, обеспечивающие эксплуатацию объекта при меньшей площади? Если да, каковы их координаты и площадь?

ООО «Моксик-М» владело зданиями на проспекте 60-летия Октября в Москве. После предыдущего судебного акта ДГИ издал распоряжение об утверждении схемы участка под одним из строений, но установил границы фактически по площади, непосредственно занятой зданием.

Собственник просил признать распоряжение незаконным и указывал, что для эксплуатации необходим участок не менее 631 кв. м. Первая и апелляционная инстанции отказали, посчитав, что границы можно будет увеличить позже, после межевания.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 08.05.2015 отменил эти судебные акты и признал распоряжение ДГИ недействительным. Кассация подчеркнула: в передаваемый участок должна входить не только земля под зданием, но и территория, необходимая для его обслуживания и эксплуатации. Схема должна составляться с учетом фактического землепользования, красных линий и требований земельного и градостроительного законодательства.

При этом суд не установил окончательную площадь участка и не обязал ДГИ утвердить именно 631 кв. м. Практический результат дела — признание незаконным подхода «только пятно застройки» и обязанность Департамента заново определить обоснованные границы.

ООО «Доминвест» оспаривало распоряжение ДГИ о формировании участка под нежилым зданием на Рубцовско-Дворцовой улице. Проект межевания предусматривал для здания участок площадью 0,0381 га, то есть 381 кв. м. Заявитель стремился использовать дополнительную смежную территорию и ранее пытался добиться корректировки ПМТ.

Суд установил, что для участка в проекте межевания была рассчитана нормативно необходимая площадь: минимум 300 кв. м, максимум 400 кв. м, а сформированные 381 кв. м находились внутри этого диапазона. Смежная территория включала транзитные проезды и озеленение и была отнесена к территории общего пользования.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.03.2024 в требованиях отказано. Девятый арбитражный апелляционный суд 03.07.2024 и Арбитражный суд Московского округа 29.10.2024 оставили позицию без изменения.

Дело показывает, что фактическое пользование дополнительной территорией и заинтересованность собственника в более крупном участке не преодолевают действующий ПМТ, статус территории общего пользования и ранее вступившие в силу судебные акты.

1. Получить актуальные выписки ЕГРН на землю, все здания, сооружения и помещения в пределах предполагаемого участка.
2. Заказать геодезическую съемку и сопоставить фактические контуры объектов с ЕГРН и проектом межевания.
3. Проверить ПЗЗ, ПМТ, красные линии, ЗОУИТ, территории общего пользования и сведения о планируемых городских объектах.
4. Составить функциональную схему: входы, подъезды, пожарные маршруты, погрузка, инженерные вводы, зоны обслуживания.
5. Подготовить заключение кадастрового инженера о возможных вариантах образования участка.
6. При спорной функциональной необходимости получить заключение профильного специалиста: строителя, пожарного эксперта, технолога или землеустроителя.
7. Исключить или отдельно урегулировать чужие объекты, неоформленные пристройки, выходы здания за границы и акты Госинспекции.
8. Подать в ДГИ не только заявление, но и понятное письменное обоснование площади с приложением схем и расчетов.

Если ДГИ отказал в выкупе либо утвердил схему в меньшей площади, спор организации или индивидуального предпринимателя обычно рассматривается Арбитражным судом города Москвы по главе 24 АПК РФ. Общий срок обращения — три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении.

Формулировка требований зависит от стадии и полноты доказательств. Возможны требования:

• признать незаконным отказ ДГИ в предоставлении участка без торгов;
• признать недействительным распоряжение об утверждении схемы в необоснованно уменьшенных границах;
• обязать ДГИ повторно рассмотреть заявление с учетом выводов суда;
• обязать утвердить схему или подготовить проект договора в определенных границах, если все обстоятельства установлены и административное усмотрение отсутствует;
• оспорить отказ в корректировке проекта межевания либо сам планировочный документ, если именно он препятствует формированию участка;
• заявить обеспечительные меры, если спорная территория может быть передана другому лицу или включена в иной проект.

Требование сразу установить конкретную площадь выглядит сильнее только тогда, когда заявитель уже представил координаты, заключение специалиста, нормативное обоснование и доказал отсутствие альтернативных вариантов. В противном случае суд может ограничиться признанием отказа незаконным и обязать ДГИ провести повторное рассмотрение.

• ссылаются исключительно на площадь действующего договора аренды;
• представляют схему без объяснения назначения каждой части участка;
• пытаются включить свободную территорию «для развития бизнеса» или будущего строительства;
• не проверяют, что смежная площадь относится к территории общего пользования или красным линиям;
• не оспаривают проект межевания, хотя именно он определяет меньший участок;
• игнорируют чужие объекты, самовольные пристройки и выход здания за границы;
• заказывают заключение, в котором нет координат, нормативных источников и анализа альтернатив;
• формулируют экспертам правовые, а не технические вопросы;
• пропускают трехмесячный срок обжалования решения ДГИ.

Спор о площади при выкупе земли у ДГИ Москвы нельзя выиграть только ссылкой на исключительное право собственника здания. Это право определяет способ предоставления участка без торгов, но не освобождает от доказывания его границ.

Сильная позиция должна одновременно подтверждать три обстоятельства: спорная территория функционально необходима для законного объекта; она может быть образована и приватизирована без нарушения публичных ограничений и прав третьих лиц; заявленная площадь является минимально достаточной, а не резервом для будущего расширения.

Если ДГИ оставляет собственнику только землю под фундаментом, судебная практика допускает отмену такого решения. Но если меньшая площадь подтверждена действующим проектом межевания, а дополнительная территория выполняет публичную функцию, сначала необходимо работать с планировочной документацией и статусом земли.

1. Земельный кодекс РФ, статья 39.20
2. Земельный кодекс РФ, статья 39.16
3. АПК РФ, статья 65 — обязанность доказывания
4. АПК РФ, статья 82 — назначение экспертизы
5. АПК РФ, статья 198 — трехмесячный срок обжалования
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 12955/11
7. Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О
8. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.05.2015 по делу № А40-70840/2014
9. Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.03.2024 по делу № А40-278502/2023
10. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2024 по делу № А40-278502/2023
11. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.10.2024 по делу № А40-278502/2023

Статья носит информационный характер. Перспектива конкретного дела зависит от состава объектов, координат, документации по планировке территории, ограничений, содержания заявления и мотивов решения ДГИ.