ЗОП в СНТ — это земельные участки общего назначения: дороги, проезды, проходы, площадки, территории под инженерными сетями и иные участки, которые используются не одним садоводом, а всеми собственниками участков на территории товарищества. На практике проблема возникает тогда, когда дороги фактически есть, взносы на их содержание собираются, шлагбаум установлен, но в ЕГРН нет понятной записи: кому принадлежит участок, где проходят его границы и кто вправе распоряжаться этой землей.

Главный вывод: порядок регистрации зависит от того, поставлен ли участок общего назначения на кадастровый учет и кому он сейчас принадлежит по документам: СНТ как юридическому лицу, публичному собственнику, членам товарищества на старом праве коллективной собственности или вообще никому в ЕГРН. Ошибка в выборе порядка часто приводит к приостановке или отказу Росреестра.

• что считается ЗОП и зачем его регистрировать;
• какие документы нужны для регистрации земель общего пользования;
• как провести общее собрание СНТ;
• когда нужно межевание, а когда можно сразу идти в Росреестр;
• почему Росреестр может приостановить учет или регистрацию;
• какая судебная практика помогает по спорам о ЗОП.

В бытовом обороте обычно говорят «земли общего пользования» или «ЗОП». В законе № 217-ФЗ используется термин «земельные участки общего назначения». Это участки, предназначенные для общих нужд садоводов: проездов, проходов, размещения общего имущества, инженерной инфраструктуры, охраны, площадок и иных объектов, которые обслуживают территорию СНТ.

Важно не путать ЗОП с индивидуальными садовыми участками. Индивидуальный участок оформляется на конкретного гражданина. Земельный участок общего назначения должен обслуживать всех собственников участков на территории СНТ, поэтому распоряжение им подчиняется специальным правилам.

Если дорога, пожарный проезд или площадка фактически существуют, но участок под ними не образован и не зарегистрирован, это создает риски: сосед может занять часть дороги забором, администрация может отказать в оформлении, Росреестр может не принять документы, а председатель не сможет доказать полномочия на содержание и защиту общего имущества.

Регистрация ЗОП нужна не «для галочки». Без ЕГРН сложно определить границы дороги, поставить шлагбаум законно, защититься от самозахвата, оформить сервитут, подключить или перенести инженерные сети, взыскать ущерб за повреждение дороги, а также подтвердить право садоводов на общее имущество.

Если спор уже дошел до Росреестра, администрации или конфликта с соседями, полезно заранее проверить документы территории СНТ. По таким вопросам помогает земельный юрист по регистрации ЗОП и спорам с СНТ: можно оценить старые акты, проект межевания, протокол собрания и основания для регистрации.

Для председателя СНТ регистрация ЗОП важна еще и потому, что многие решения общего собрания исполняются только тогда, когда объект существует как объект недвижимости: имеет кадастровый номер, площадь, координаты границ и запись о праве. Если в ЕГРН пусто или сведения противоречивые, любой конфликт быстро превращается в спор о том, кто вообще имеет право требовать освобождения проезда.

Основной закон для СНТ — Федеральный закон № 217-ФЗ. В нем закреплены понятие имущества общего пользования, особенности образования земельных участков общего назначения и правила возникновения права общей долевой собственности на такое имущество.

Статья 24 закона № 217-ФЗ предусматривает, что земельные участки общего назначения образуются по утвержденному проекту межевания территории. Для образования таких участков не требуется отдельно готовить проект планировки территории, если речь идет именно о земельных участках общего назначения в границах садоводства или огородничества.

Статья 25 закона № 217-ФЗ устанавливает специальный режим имущества общего пользования. Недвижимое имущество общего пользования, созданное или приобретенное после вступления закона в силу, принадлежит собственникам садовых земельных участков на праве общей долевой собственности. Право на такое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.

Закон № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости регулирует кадастровый учет и регистрацию прав. Если участок общего назначения уже образован, нужен пакет документов для регистрации права. Если не образован, сначала выполняются кадастровые работы и постановка участка на кадастровый учет.

Росреестр в письме от 10.01.2024 № 14-0041-ТГ/24 разъяснил, что для имущества общего пользования в СНТ может вноситься обезличенная запись: вид права — общая долевая собственность, правообладатель — собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, доля — пропорциональна общей площади соответствующего земельного участка.

Одна и та же фраза «зарегистрировать ЗОП» может означать разные юридические действия. Поэтому перед подачей документов нужно определить исходное состояние участка.

• выписка ЕГРН на земельный участок общего назначения, если кадастровый номер уже есть;
• выписки ЕГРН на индивидуальные садовые участки, расположенные в границах СНТ;
• документы о создании СНТ и его территории: устав, старые постановления, акты предоставления земли, свидетельства, договор аренды, план организации и застройки, проект межевания или иные архивные материалы;
• протокол общего собрания членов СНТ или собственников участков по вопросу оформления/передачи/регистрации общего имущества;
• решение об уполномочивании председателя или иного лица на подачу документов;
• межевой план, если участок нужно образовать или уточнить его границы;
• реестр собственников участков или сведения, позволяющие подтвердить круг лиц, расположенных в границах территории садоводства;
• заявление в Росреестр через МФЦ или в электронном виде;
• доверенность, если документы подает представитель;
• квитанция об уплате госпошлины, если она требуется для конкретного регистрационного действия.

Практический совет: не ограничивайтесь одним протоколом собрания. Росреестр и администрация обычно смотрят всю цепочку: как возникла территория СНТ, где проходят границы, кому был предоставлен исходный массив, каким документом выделены дороги и общее имущество, совпадает ли фактическая схема с ЕГРН.

Соберите устав, старые акты, постановления, свидетельства, договоры, планы, схемы, проекты межевания, протоколы собраний, выписки ЕГРН. Отдельно проверьте, есть ли кадастровый номер у дорог и других участков общего назначения.

Нужно понять: участок поставлен на учет или нет, кто правообладатель, какой вид права указан, есть ли границы, нет ли пересечений с индивидуальными участками, дорогами общего пользования, землями публичного собственника или ЗОУИТ.

Если участок принадлежит СНТ, решается вопрос о передаче в общую долевую собственность собственников участков. Если участок публичный, возможно обращение в администрацию. Если участок не образован, сначала нужны кадастровые работы.

В повестку включают вопрос об оформлении ЗОП, утверждении действий по кадастровому учету/регистрации, уполномочивании председателя, оплате кадастровых работ и подаче документов.

Если границы не установлены или участок общего назначения не образован, кадастровый инженер готовит межевой план. При необходимости используется проект межевания территории.

Документы подаются через МФЦ, Росреестр или в электронном виде. В зависимости от ситуации подается заявление о кадастровом учете, регистрации права или одновременном учете и регистрации.

После регистрации нужно проверить запись: вид права, правообладатель, доля, площадь, координаты, отсутствие ошибочных сведений. Если в ЕГРН внесена обезличенная запись, это нормально для общего имущества СНТ.

Если Росреестр вынес приостановку, не нужно подавать тот же пакет повторно. Надо разобрать основание, добавить недостающие документы, исправить межевой план или обжаловать незаконный отказ.

Протокол — один из ключевых документов. Он должен быть не формальным, а пригодным для Росреестра и суда. В нем желательно указать:

• какой именно объект оформляется: кадастровый номер, адрес/описание, площадь, назначение;
• что участок относится к имуществу общего пользования в границах территории СНТ;
• какое действие одобряется: кадастровый учет, уточнение границ, регистрация права общей долевой собственности, передача из собственности СНТ собственникам участков;
• кто уполномочен подписывать заявления, подавать документы и получать выписки;
• кто оплачивает кадастровые работы и регистрационные расходы;
• поручение председателю устранить приостановки, получить архивные документы, подать заявления в администрацию или Росреестр;
• результаты голосования, кворум, форму голосования, сведения о подписании протокола.

Важно: если Росреестр просит указать в протоколе доли каждого собственника, это не всегда обязательно. По разъяснению Росреестра доля в праве общей долевой собственности на имущество общего пользования определяется пропорционально площади садового участка, а запись может быть внесена обезличенно.

СНТ пыталось зарегистрировать право собственности на земельный участок, который ранее был предоставлен в коллективную совместную собственность членов садоводства. Верховный Суд указал, что отсутствие в современном законодательстве термина «коллективная совместная собственность» не означает, что такой участок можно без правовых оснований перевести в индивидуальную собственность СНТ. Практический вывод: нужно внимательно смотреть старые документы. Если земля изначально была общей для членов садоводства, регистрация ее за СНТ как за единственным собственником может быть незаконной.

Это не судебный акт, но важный ориентир для практики регистрации. Росреестр разъяснил, как вносить запись о праве общей долевой собственности на общее имущество СНТ: правообладатель может быть указан обезличенно как собственники земельных участков в границах территории садоводства, а доля определяется пропорционально площади участка.

Если участок общего пользования фактически используется как дорога или проход, а сосед занял его забором, суды оценивают не только ЕГРН, но и планы территории, документы СНТ, фактическое пользование, заключения кадастровых инженеров и возможность проезда. Поэтому регистрация ЗОП заранее существенно усиливает позицию товарищества и собственников.

• подают заявление в Росреестр без межевого плана, хотя участок ЗОП еще не образован;
• оформляют дороги как собственность СНТ, не проверив старое право коллективной собственности членов;
• путают земли общего назначения СНТ с муниципальными дорогами или землями общего пользования населенного пункта;
• не проводят общее собрание или проводят его с расплывчатой повесткой;
• не уполномочивают председателя на конкретные регистрационные действия;
• не устраняют пересечения с индивидуальными участками до подачи документов;
• не получают архивные постановления и старые планы, хотя именно они подтверждают происхождение территории СНТ;
• подают жалобу на отказ Росреестра без технического анализа межевого плана и ЕГРН.

Прямой обязанности срочно зарегистрировать все ЗОП в каждом СНТ обычно нет, но без регистрации товарищество и собственники оказываются уязвимы в спорах о дорогах, проездах, сетях, шлагбаумах и самозахватах.

Зависит от основания и даты возникновения права. Если земля ранее была предоставлена в коллективную собственность членов или должна принадлежать собственникам участков по закону № 217-ФЗ, регистрация за СНТ как единственным собственником может быть оспорена или не пройдет регистрацию.

По актуальному разъяснению Росреестра возможна обезличенная запись: правообладатель — собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, доля — пропорционально площади участка.

Сначала нужно образовать земельный участок: проверить документы территории, подготовить межевой план, при необходимости использовать проект межевания территории, затем подать заявление на кадастровый учет и регистрацию.

Нет. Доля в праве на имущество общего пользования следует судьбе садового участка и не должна отчуждаться отдельно от него.

Нужно получить выписку ЕГРН, схему границ, заключение кадастрового инженера, документы СНТ и требовать устранения препятствий. Если участок ЗОП не зарегистрирован, сначала может понадобиться оформление или уточнение его границ.

Обычно вопрос решается общим собранием СНТ. Расходы могут относиться к расходам на содержание и оформление имущества общего пользования, если они утверждены надлежащим решением.

Чаще всего через МФЦ или электронные сервисы Росреестра. Если земля публичная или нет правового основания для регистрации, до Росреестра может понадобиться обращение в администрацию.

Регистрация ЗОП в СНТ — это не одна универсальная процедура, а последовательность действий, зависящая от исходных документов. В одном случае достаточно протокола собрания и заявления в Росреестр, в другом требуется межевание, в третьем — спор с администрацией, Росреестром или соседями.

Перед регистрацией нужно ответить на три вопроса: существует ли участок ЗОП как объект ЕГРН, кому он принадлежит по документам, и есть ли решение общего собрания, которое позволяет действовать от имени СНТ или собственников. Если эти вопросы не закрыты заранее, высок риск приостановки, отказа или дальнейшего судебного спора.

• Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ, статьи 3, 24, 25.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Письмо Росреестра от 10.01.2024 № 14-0041-ТГ/24 о регистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования в СНТ.
• Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2022 № 305-ЭС22-8237 по делу № А41-25969/2021.

Проверю документы СНТ, протокол общего собрания, межевой план, выписки ЕГРН и основания для подачи документов в Росреестр. Помогу подготовить позицию при приостановке, отказе или споре с администрацией.

Позвонить юристу по регистрации ЗОП в СНТ