Дороги, проезды, пожарные водоемы, площадки, полосы под инженерными сетями и иные земли общего пользования часто остаются самым проблемным активом СНТ. Участки садоводов оформлены, дома стоят, взносы собираются, но дороги и земли общего назначения в ЕГРН либо не стоят на кадастровом учете, либо числятся за старым товариществом, либо вообще остаются без понятного правообладателя.
Из-за этого возникают споры с администрацией, Росреестром, соседями, ресурсоснабжающими организациями и самими садоводами. Непонятно, кто обязан ремонтировать дорогу, можно ли поставить шлагбаум, кто платит за содержание, можно ли передать сети или дорогу муниципалитету, как защищаться от захвата общего проезда.
Главное правило: прежде чем оформлять дороги и земли общего пользования, нужно понять, что именно оформляется — земельный участок общего назначения, объект дорожной инфраструктуры, имущество общего пользования СНТ или право общей долевой собственности садоводов.
В законе обычно используется термин «земельные участки общего назначения». Это земельные участки, которые находятся в границах территории садоводства или огородничества, предусмотрены документацией по планировке территории и предназначены для общего использования собственниками участков. На практике к ним относятся:
При этом дорога в бытовом смысле и земельный участок под дорогой — не одно и то же. Асфальт, щебень, шлагбаум, освещение и знаки могут быть элементами благоустройства или имуществом общего пользования. Но для Росреестра ключевое значение имеет земельный участок: есть ли у него границы, кадастровый номер, правообладатель и зарегистрированное право.
Единого ответа для всех СНТ нет. Правовой режим зависит от истории создания товарищества, даты приобретения имущества, документов о предоставлении земли, межевания и сведений ЕГРН.
В большинстве случаев начинать нужно не с самой дороги как покрытия, а с земель общего назначения. Если участок под дорогами не стоит на кадастровом учете или его границы не определены, Росреестр не зарегистрирует нормальное право на него.
Практически есть три уровня оформления:
Если спор уже возник, может появиться четвертый уровень — судебный. Он нужен, когда администрация отказывает, Росреестр приостанавливает учет, соседи оспаривают границы, часть дороги оказалась включена в чужой участок или невозможно подтвердить право СНТ без решения суда.
Нужно поднять устав СНТ, старые постановления о предоставлении земли, свидетельства, выписки ЕГРН, проект организации и застройки, генеральный план СНТ, схемы дорог, планы межевания, архивные материалы администрации и Росреестра. Без этих документов невозможно понять, кому исторически предоставлялась земля и какие границы были у территории.
Нужно заказать выписки на исходный земельный участок, на существующие участки общего назначения, на дороги и смежные частные участки. Важно увидеть: стоят ли ЗОП на кадастровом учете, есть ли правообладатель, какие границы внесены, нет ли пересечений и реестровых ошибок.
Варианты разные: оставить право за СНТ, оформить общую долевую собственность садоводов, сформировать участок общего назначения, передать отдельное имущество муниципалитету или ресурсоснабжающей организации. Нельзя выбирать модель только по удобству председателя — она должна соответствовать документам и закону.
Кадастровый инженер готовит межевой план, схему или иные документы для образования либо уточнения земель общего назначения. На этом этапе выявляются пересечения с частными участками, разрывы дорог, наложения, отсутствие подъездов и расхождения с фактическим пользованием.
На собрании нужно утвердить действия по оформлению, согласовать расходы, уполномочить председателя или представителя, определить порядок подачи документов и, при необходимости, принять решение о передаче имущества в общую долевую собственность или о передаче объекта муниципалитету/ресурсоснабжающей организации.
Документы подаются в Росреестр через МФЦ или электронно. Обычно это заявление о кадастровом учете и/или регистрации права, межевой план, протокол общего собрания, правоустанавливающие документы, доверенность или подтверждение полномочий председателя, а также иные документы в зависимости от ситуации.
После регистрации важно проверить не только факт появления права, но и границы, площадь, вид разрешенного использования, правообладателя, ограничения и обременения. Ошибка на этом этапе потом может привести к спорам о проезде, сетях и взносах.
Точный комплект зависит от истории конкретного СНТ, но обычно требуются:
Если старые документы утрачены, надо делать архивные запросы: в администрацию, архив муниципального района или городского округа, Росреестр, орган, который выдавал землю, а иногда — в правопреемников прежнего садоводческого объединения.
Иногда это возможно, но не всегда. Если имущество было оформлено или принадлежало товариществу как юридическому лицу, оно может оставаться за СНТ. Закон также допускает, что имущество общего пользования может принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.
Но если имущество общего пользования создавалось или приобреталось после вступления в силу 217-ФЗ, базовая модель — общая долевая собственность собственников земельных участков в границах СНТ. Поэтому перед выбором варианта нужно смотреть дату создания имущества, документы о праве, источник финансирования и решения собраний.
Важно: доля в общем имуществе не живет отдельно от садового участка. Ее нельзя продать отдельно, выделить в натуре или передать без самого участка. При продаже участка доля в общем имуществе следует за участком.
Не всегда. Иногда удобнее оформить один или несколько земельных участков общего назначения, в которые входят внутренние дороги, проезды, площадки и технические зоны. В других случаях дороги формируются отдельными контурами или отдельными участками — например, если территория разорвана, есть пересечения, разные категории земель, сервитуты, сети или спорные зоны.
Решение должен предлагать кадастровый инженер вместе с юристом после анализа документов и фактической схемы СНТ. Ошибка в структуре межевания может привести к тому, что часть проездов останется без правового режима или попадет в частные границы.
Приостановка — обычная ситуация при оформлении ЗОП. Причины часто такие:
Сначала нужно не просто «донести бумагу», а разобрать правовую причину приостановки. Иногда достаточно исправить межевой план или протокол. Иногда требуется решение общего собрания в новой редакции. А если спор касается права или границ, вопрос может решаться только через суд.
Судебный путь нужен не всегда. Но он становится реальным, если:
В суде важно правильно выбрать требование. Это может быть признание права, установление границ, исправление реестровой ошибки, устранение препятствий в пользовании дорогой, признание незаконным отказа органа власти или Росреестра. Неправильный способ защиты может привести к отказу даже при наличии фактической правоты СНТ.
Можно ли брать плату за проезд по дорогам СНТ?
Собственники участков в границах СНТ вправе использовать земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим участкам свободно и без взимания платы. Взносы на содержание общего имущества — отдельный вопрос, но нельзя подменять их платой за доступ к собственному участку.
Можно ли закрыть дороги СНТ шлагбаумом?
Можно рассматривать шлагбаум как элемент режима безопасности, но он не должен лишать правообладателей участков доступа к их земле, блокировать экстренные службы или нарушать права лиц, имеющих законный проезд. Перед установкой нужно проверить правовой режим дороги и принять корректное решение собрания.
Если дорога не стоит на кадастровом учете, она ничья?
Нет. Отсутствие кадастрового учета не означает, что дороги можно занять или присоединить к частному участку. Но без учета и регистрации защищать право сложнее, поэтому СНТ нужно оформлять границы и правовой режим.
Кто должен подавать документы на оформление ЗОП?
Обычно действует председатель СНТ или представитель по доверенности, если он уполномочен общим собранием и уставом. В отдельных случаях документы могут подаваться собственниками участков или иными лицами — зависит от выбранной модели оформления.
Нужно ли согласие всех садоводов?
Это зависит от действия, которое совершается. Для передачи имущества в общую долевую собственность, распоряжения общим имуществом, передачи муниципалитету или ресурсоснабжающей организации могут требоваться специальные решения и согласия. Универсального ответа без документов СНТ нет.
Можно ли оформить ЗОП, если часть документов утрачена?
Да, но сначала нужно восстановить доказательственную базу через архивные запросы, старые планы, постановления, выписки, материалы межевания и документы соседних участков. Иногда без суда оформить право невозможно.
По таким вопросам недостаточно просто заказать межевой план. Кадастровая работа должна быть связана с правовой моделью оформления: кому будет принадлежать земля, какое решение нужно принять, какие документы подтвердят право, как избежать приостановки Росреестра и что делать при споре.
Юрист может:
Я, Курнев Артем Евгеньевич, помогаю СНТ, председателям и собственникам участков по вопросам оформления земель общего пользования, дорог, межевания, споров с соседями, Росреестром и администрацией.