Практическая статья для правлений СНТ, собственников участков и тех, кто спорит из-за шлагбаума, взносов, ремонта дороги или доступа к участку.
Если спор уже вышел за рамки разговора с председателем, посмотрите страницу земельный юрист в Москве. Там похожая логика: сначала документы, потом протокол, потом претензия или суд.
В СНТ дороги обычно кажутся чем-то само собой понятным: все ездят, все ходят, кто-то платит взносы, кто-то не платит, правление ставит шлагбаум, потом начинаются споры. Один собственник требует ключ. Другой говорит, что грузовики разбили покрытие. Третий не член СНТ, но участок у него внутри территории, и проехать к нему иначе нельзя.
Если в уставе ничего не сказано, правление начинает регулировать дорогу “по ситуации”. Это удобно ровно до первого конфликта. В суде потом смотрят не на эмоции, а на документы: чья дорога, как она оформлена, кто вправе пользоваться имуществом общего пользования, как утверждены взносы, была ли повестка собрания, есть ли кворум и не нарушает ли правило доступ к участку.
Поэтому порядок пользования дорогами лучше не оставлять на уровне устных договоренностей. Его можно закрепить в уставе или в отдельном положении, утвержденном общим собранием, с прямой ссылкой в уставе.
В уставе можно установить порядок пользования дорогами, но сам устав не должен превращаться в инструмент давления на собственников. Дорога общего пользования в СНТ — это не частная парковка правления. Если через нее обеспечивается доступ к участкам, полное перекрытие проезда почти всегда создает правовой риск.
А вот формулировки вроде “правление вправе запретить въезд должнику”, “не член СНТ пользуется дорогой только с разрешения председателя”, “за проезд грузовика штраф 10 000 рублей” лучше убрать. СНТ не орган власти. Оно может взыскивать взносы, пени в пределах закона, реальный ущерб, расходы на восстановление дороги. Но закрывать доступ к участку как способ взыскания долга — плохая идея.
Базовый закон — Федеральный закон № 217-ФЗ. В статье 8 указано, что устав товарищества должен регулировать, в том числе, порядок взаимодействия с собственниками участков, которые ведут садоводство без членства, а также порядок заочного и очно-заочного голосования по вопросам общего собрания. Это удобно: если правила о дорогах будут приниматься не только очно, механизм голосования должен быть заранее прописан в уставе.
Статья 5 Закона № 217-ФЗ прямо говорит: собственники участков, которые не являются членами СНТ, вправе использовать имущество общего пользования на равных условиях с членами товарищества. При этом они обязаны платить за приобретение, создание, содержание общего имущества, его ремонт и услуги по управлению таким имуществом в порядке, установленном для взносов членов СНТ.
Статья 14 связывает членские взносы с расходами на содержание имущества общего пользования. В том числе сюда попадает содержание дорог, благоустройство земель общего назначения, охрана, освещение, расчеты с организациями, если эти расходы утверждены сметой. Статья 17 определяет компетенцию общего собрания и требования к уведомлению, кворуму и протоколу. Для изменения устава без нормального собрания не обойтись.
Не начинайте с текста устава. Сначала надо понять, что именно СНТ собирается регулировать.
Если дорога вообще не принадлежит СНТ и проходит по муниципальной земле, уставом СНТ нельзя вводить режим частной территории. Если дорога в общей долевой собственности собственников участков, СНТ может управлять ее использованием в пределах закона и решений собрания, но не распоряжаться ей как своим отдельным активом.
Ниже — рабочий пример. Его можно вставить в устав как отдельный раздел или оформить как приложение к уставу. Под конкретное СНТ текст лучше адаптировать: где-то есть шлагбаум, где-то несколько въездов, где-то дороги не стоят на кадастре.
Раздел __. Порядок пользования дорогами и проездами общего пользования
__.1. К дорогам и проездам общего пользования относятся земельные участки общего назначения, проезды, внутритерриториальные дороги и иные элементы дорожной инфраструктуры, расположенные в границах территории садоводства и предназначенные для прохода и проезда к садовым земельным участкам, объектам общего пользования и инженерной инфраструктуре.
__.2. Члены Товарищества, а также собственники садовых земельных участков, ведущие садоводство без участия в Товариществе, пользуются дорогами и проездами общего пользования на равных условиях в пределах, необходимых для прохода, проезда, обслуживания земельных участков и использования имущества общего пользования.
__.3. Товарищество вправе организовывать режим контролируемого въезда на территорию садоводства, в том числе путем установки ворот, шлагбаумов, систем видеонаблюдения, выдачи ключей, брелоков, электронных пропусков или иных средств доступа. Такой режим не должен лишать собственников земельных участков возможности прохода и проезда к принадлежащим им участкам.
__.4. Доступ экстренных, аварийных, коммунальных, ресурсоснабжающих и иных служб, прибывающих для предотвращения или устранения аварий, пожара, угрозы жизни, здоровью или имуществу, обеспечивается без ограничений.
__.5. Проезд грузовой, строительной и специальной техники допускается при условии соблюдения требований безопасности, недопущения повреждения дорожного покрытия, обочин, ворот, шлагбаумов, инженерных сетей и иного имущества общего пользования. Правление вправе установить порядок предварительного уведомления о таком проезде, если это необходимо для сохранности дорог и организации движения.
__.6. Лицо, по вине которого повреждены дороги, обочины, водоотводные канавы, ворота, шлагбаумы или иное имущество общего пользования, обязано возместить фактически причиненный ущерб. Размер ущерба определяется на основании акта осмотра, фотофиксации, сметы, счета подрядчика или иных подтверждающих документов.
__.7. Стоянка транспортных средств на дорогах и проездах общего пользования допускается только при условии, что она не препятствует проходу, проезду, движению специальной техники и доступу к соседним участкам. Общее собрание вправе определить места временной стоянки и участки, где стоянка запрещена.
__.8. Расходы на содержание, ремонт, расчистку снега, грейдирование, освещение, водоотведение и иное обслуживание дорог общего пользования финансируются за счет членских и целевых взносов, а также платежей лиц, ведущих садоводство без участия в Товариществе, в порядке, установленном законом, уставом, сметой и решениями общего собрания.
__.9. Правление Товарищества не вправе использовать ограничение прохода или проезда к земельному участку как способ взыскания задолженности. Взыскание задолженности по взносам, платежам, пеням и ущербу осуществляется в претензионном и судебном порядке.
__.10. Споры о пользовании дорогами и проездами общего пользования разрешаются путем переговоров, рассмотрения обращения правлением, а при недостижении соглашения — в судебном порядке.
Порядок лучше делать в два слоя. В устав — основные правила и запреты на злоупотребления. В отдельное положение — технические детали: номера телефонов для открытия шлагбаума, форма заявки на грузовой проезд, график чистки снега, порядок выдачи брелоков.
Некоторые формулировки выглядят удобно для правления, но потом бьют по самому СНТ.
Суды по таким делам обычно смотрят на три вещи: было ли у СНТ право принимать правило, соблюден ли порядок собрания и не лишает ли правило собственника нормального доступа к участку.
В решении по делу № 2-1624/2025 суд подробно разобрал нарушения при проведении собрания СНТ: не был указан инициатор внеочередного собрания, в уведомлении повестка была сведена к общим формулировкам, а закон требует указывать конкретные вопросы и не допускает добавление новых вопросов прямо на собрании. Для темы дорог это прямой урок: если хотите изменить устав или принять положение о дорогах, вопрос должен быть в повестке прямо и понятно.
В решении по делу № 2-2503/2024 суд применил положения ст. 5 Закона № 217-ФЗ: лица, ведущие садоводство без участия в товариществе, вправе использовать имущество общего пользования на равных условиях с членами СНТ и обязаны платить за его содержание. Поэтому устав не должен делить собственников на “своих” и “чужих” по доступу к дороге.
В деле № 2-309/2018 суд рассматривал договор о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Из дела видно, что важны не только общие слова, но и содержание договора: какие объекты передаются в пользование, какие платежи установлены, кто что обязан делать. Для устава логика такая же: чем конкретнее описан режим пользования дорогой, тем меньше пространства для конфликта.
Верховный Суд РФ в определении № 306-ЭС23-26117 по делу № А65-15575/2022 указал: если у собственника нет иной возможности доступа к своему участку, запрет прохода и проезда через соседний участок нарушает возможность владеть и пользоваться имуществом. Это дело не про СНТ в узком смысле, но вывод полезен для любых дорожных споров: доступ к участку нельзя превращать в предмет произвольного запрета.
В решении по делу № 2-1639/2024 суд ссылался на устав СНТ и порядок формирования сметы: платежи могли направляться на содержание имущества общего пользования, благоустройство земель общего назначения, охрану, пожарную безопасность и другие цели. Поэтому ремонт дорог лучше оформлять через смету, финансово-экономическое обоснование и решение собрания, а не через “сбор наличными на грейдер”.
Внести порядок пользования дорогами в устав можно. Но текст должен решать реальную задачу: не “закрутить гайки”, а сделать понятные правила для всех, кто пользуется дорогой. Хороший раздел устава отвечает на простые вопросы: кто ездит, как получает доступ, кто платит за содержание, что делать с грузовой техникой, как фиксировать ущерб и почему председатель не может закрыть шлагбаум из-за личного конфликта.
Сначала документы и схема дорог. Потом проект устава. Потом нормальная повестка собрания, уведомление, кворум, протокол и регистрация изменений. И только после этого — применение правил на практике.