Юрист по аренде в Щербинке | Курнев А.Е.

Аренда нового офиса, склада или производственного помещения и выезд из старого, на первый взгляд, простая бизнес-задача, с которой постоянно сталкиваются предприниматели. Казалось бы, сделка выгодна обеим сторонам, но не все так просто!
Аренда коммерческой недвижимости, заключение и расторжение договора аренды нередко бывают связаны с определенными правовыми трудностями.
Задержка оплаты аренды арендатором, незаконное удержание имущества арендодателем или неожиданно открывшиеся проблемы, связанные с техническим состоянием коммерческой недвижимости, разделение ответственности или условия расторжения не урегулированные в договоре аренды коммерческой недвижимости в дальнейшем ведут к серьёзным конфликтам.
Юристы по аренде коммерческой недвижимости КГ ЭТАЛОН помогут предотвратить такие конфликты или разрешить их, если они уже возникли.

Что важно учесть арендатору
Назначение помещения. Арендуя коммерческое здание или помещение, в первую очередь необходимо убедиться, что оно действительно подходит для тех нужд, для которых оно будет использоваться. Так, важно, чтобы оно имело коммерческое назначение: использовать жилой дом или квартиру под офис, магазин или салон красоты нельзя. А производство, мастерские, а также центры детского досуга нельзя размещать в подвальных помещениях.
Правильность составления договора. В первую очередь речь идет о законности прописанных в нем условий, соответствии их законодательству. Договор, не соответствующий требованиям закона, могут признать незаключенным или недействительным. В таком случае при обращении собственника помещения в суд арендатора обяжут его покинуть. Для бизнеса это огромный риск и потеря вложений, особенно если в помещении был произведен дорогостоящий ремонт, и адрес уже известен клиентам.
Наличие дополнительных документов. В первую очередь это акт приемки-передачи, в котором описывается состояние помещения при заключении сделки, а также при его освобождении. Чем чревато его отсутствие при окончании аренды? Пока не подписан акт приемки-передачи, помещение все еще считается сданным в аренду, а значит, арендодатель может потребовать оплату, хотя фактически недвижимость была свободна.

Что важно учесть арендодателю
Срок и размер оплаты должны быть прописаны в договоре. В ином случае, если арендатор обратится в суд, договор будет считаться незаключенным или недействительным, а значит, всю фактически уплаченную сумму за аренду, которой не было по закону, придется вернуть арендатору.
Все договоренности должны быть зафиксированы. Возможность проведения ремонта, сдачи помещения в субаренду, конкретная дата и способ оплаты – все это необходимо зафиксировать в договоре в письменной форме, а не просто устно проговорить с арендатором. В ином случае все, что не оговорено в тексте соглашения при сделке, но не запрещено законом, по умолчанию считается разрешенным: так арендодатель может получить в лучшем случае перекрашенные стены, несмотря на то что был против любых изменений в сданном в аренду имуществе и говорил об этом.

Что важно дополнительно учесть Субарендатору

• Соответствие назначения помещения в договоре аренды и договоре субаренды В случае, если в договоре субаренды назначение помещения / цель использования будут отличны от тех, что установлены в договоре аренды, договор субаренды может быть расторгнут по требованию первоначального арендодателя, а субарендатор рискует лишиться арендуемого объекта.
• Наличие согласия арендодателя на субаренду Такое согласие может содержаться в основном договоре аренды либо может быть оформлено в виде отдельного документа. Главное – согласие на сдачу имущества в субаренду должно быть выражено четко, подтверждать волю арендодателя / собственника и должно быть подписано уполномоченным представителем лица.

Во избежание спорных ситуаций рекомендуем в любом случае получать отдельное согласие собственника / первоначального арендодателя на конкретную сделку, оформленное текущими датами.

• Срок субаренды Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды (ст.615 ГК РФ).
• Основания прекращения основного договора аренды По общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст.618 ГК РФ). Таким образом, очень важно знать по каким основаниям договор аренды может быть досрочно прекращен и в какой срок первоначальный арендатор обязан освободить и возвратить помещение, т.к. это напрямую связано с деятельностью субарендатора.
• Осмотрите помещение и зафиксируйте выявленные недостатки Рекомендуем осуществлять фиксацию с помощью фото или видеосъемки с обязательным отражением всех выявленных недостатков в Акте приема-передачи помещения.