Земля

Изъятие земельного участка в рамках КРТ в 2026 году

2026-07-30 15:17 Земельные споры

Основания и порядок изъятия, выкупная цена, убытки, независимая оценка, оспаривание решения и судебная практика.

Автор: Курнев Артем Евгеньевич, юрист. Материал актуален на 30 июля 2026 года.

Участок включили в границы КРТ?

Направьте решение о КРТ, решение об изъятии, проект соглашения, отчет об оценке и выписки ЕГРН. Я проверю законность процедуры, состав компенсации и перспективы оспаривания.

Позвонить: +7 (909) 928-13-29WhatsAppTelegramMAX
Ключевой вывод: включение участка в границы комплексного развития территории само по себе еще не прекращает право собственности. Для изъятия требуется отдельное решение, уведомление правообладателя, оценка, предложение соглашения и, при отсутствии согласия, судебное решение. Собственник вправе спорить как с законностью включения участка и решения об изъятии, так и с размером компенсации.
Тематическая помощь: земельный юрист в Москве — проверка решения о КРТ и изъятии, расчет компенсации, независимая оценка, обеспечительные меры и представительство в суде.

1. Что означает изъятие участка в рамках КРТ

Комплексное развитие территории (КРТ) — специальный градостроительный механизм, при котором в установленных границах реализуется единый проект развития жилой, нежилой или незастроенной территории. Если принято решение о КРТ жилой или нежилой застройки, расположенные внутри границ земельные участки и объекты недвижимости в предусмотренных законом случаях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд.

Правовая конструкция состоит из нескольких самостоятельных решений: сначала определяется территория КРТ и ее границы, затем принимается решение об изъятии конкретных объектов, проводится оценка и предлагается соглашение. Поэтому собственнику важно не смешивать обжалование решения о КРТ, документации по планировке территории, решения об изъятии и размера возмещения.

2. Какие участки могут быть изъяты

По статье 65 Градостроительного кодекса РФ изъятие допускается в рамках КРТ жилой и КРТ нежилой застройки. КРТ незастроенной территории обычно проводится применительно к государственным или муниципальным землям, не обремененным правами третьих лиц, а КРТ по инициативе правообладателей строится на добровольном участии собственников.

Не каждый объект, оказавшийся внутри контура КРТ, может быть изъят. Для КРТ жилой застройки законом установлены исключения, включая отдельные многоквартирные дома, участки с индивидуальными, садовыми и блокированными домами, если они не признаны аварийными и не соответствуют региональным критериям высокого износа, ненадлежащего состояния или отсутствия инженерных систем.

КРТ жилой застройки

Возможность изъятия: Допускается для объектов, подпадающих под критерии и включенных в решение

Что проверить: Основания включения объекта, региональные критерии, границы элемента планировочной структуры

КРТ нежилой застройки

Возможность изъятия: Допускается для участков и объектов в пределах соответствующей территории

Что проверить: Вид объекта, ВРИ, допустимость включения жилых объектов

КРТ незастроенной территории

Возможность изъятия: Частные участки обычно не являются базой такого вида КРТ

Что проверить: Наличие частных прав, обременений, соответствие части 1 статьи 65 ГрК РФ

КРТ по инициативе правообладателей

Возможность изъятия: Принудительное включение чужих частных участков не является общим правилом

Что проверить: Состав участников и наличие согласия правообладателей

3. Кто принимает решение об изъятии

  • федеральный орган — если решение о КРТ принято Правительством РФ;
  • уполномоченный орган субъекта РФ — если КРТ принято высшим исполнительным органом субъекта либо Правительством РФ по инициативе субъекта;
  • орган местного самоуправления — если решение о КРТ принято главой местной администрации.

Решение об изъятии должно относиться к конкретным земельным участкам и объектам недвижимости. Даже отсутствие сведений об объекте в ЕГРН не препятствует принятию решения об изъятии, поэтому владельцу неоформленного объекта важно своевременно заявить о своих правах и представить подтверждающие документы.

4. Процедура изъятия: пошагово

  1. Принимается решение о комплексном развитии территории и определяются ее границы.
  2. Уполномоченный орган принимает отдельное решение об изъятии конкретного участка и расположенных на нем объектов.
  3. В течение семи рабочих дней публикуется сообщение, информация размещается на официальном сайте и информационном щите, а правообладателю направляется копия решения.
  4. Проводятся кадастровые и оценочные работы, определяется рыночная стоимость участка, объектов и убытков.
  5. Собственнику направляется проект соглашения об изъятии с отчетом об оценке и расчетом компенсации.
  6. В рамках КРТ специальный срок для добровольного заключения соглашения составляет один месяц с момента предоставления возможности ознакомиться с его проектом.
  7. Если соглашение не заключено, орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии и прекращении прав.
  8. После предоставления предварительного возмещения право собственности прекращается, а участок переходит в публичную собственность.
Специальное правило КРТ: в отличие от общего 90-дневного срока статьи 56.10 ЗК РФ, пункт 9 статьи 56.12 ЗК РФ предусматривает обращение в суд, если соглашение не заключено в течение одного месяца с момента предоставления собственнику возможности ознакомиться с проектом.

5. Что входит в компенсацию

Возмещение должно быть предварительным и равноценным. Оно определяется по правилам статьи 281 ГК РФ и статьи 56.8 ЗК РФ. Цель компенсации — поставить правообладателя по возможности в такое имущественное положение, как если бы изъятия не произошло.

Рыночная стоимость участка

Что может быть включено: Стоимость права собственности либо прекращаемого права аренды, постоянного пользования или пожизненного владения.

Рыночная стоимость объектов

Что может быть включено: Дом, здание, сооружение, объект незавершенного строительства и иная зарегистрированная недвижимость.

Убытки

Что может быть включено: Расходы на переезд, демонтаж и перенос оборудования, поиск и оформление нового объекта, досрочное прекращение обязательств.

Упущенная выгода

Что может быть включено: Неполученные доходы, если их реальность и причинная связь с изъятием подтверждены документами.

Иные права

Что может быть включено: Стоимость прекращаемых прав арендатора, залогодержателя и других правообладателей в предусмотренных законом случаях.

Рыночная стоимость участка определяется исходя из разрешенного использования, существовавшего на день, предшествующий решению об изъятии. Сам факт планируемого КРТ и связанное с ним снижение рыночной привлекательности не должны уменьшать компенсацию.

6. Что обычно не включают в возмещение

  • самовольные объекты и улучшения, выполненные вопреки разрешенному использованию участка;
  • улучшения, произведенные после уведомления об изъятии, кроме необходимых мер безопасности и работ по ранее выданному разрешению;
  • объекты, строительство которых начато после уведомления об изъятии;
  • искусственно созданные после уведомления договоры и обязательства, увеличивающие убытки;
  • расходы и предполагаемые доходы, не подтвержденные документами.

7. Как оспорить размер выкупной цены

Подписание соглашения означает согласие с его условиями. Поэтому до подписания нужно изучить отчет оценщика, проверить исходные данные, аналоги, площадь, ВРИ, фактическое использование, состояние зданий и расчет убытков. При несогласии собственник вправе представить письменные возражения, независимый отчет об оценке и свой проект условий соглашения.

  1. Запросите решение о КРТ, решение об изъятии, проект соглашения, отчет оценщика и документы, на которых основан расчет.
  2. Закажите рецензию на отчет или независимую оценку на ту же дату оценки.
  3. Соберите документы об убытках: договоры аренды, кредитные обязательства, сметы переезда, договоры с контрагентами, бухгалтерские документы.
  4. Направьте мотивированные предложения об изменении соглашения, не ограничиваясь фразой о несогласии с ценой.
  5. В суде заявите ходатайство о судебной оценочной экспертизе и сформулируйте вопросы отдельно по участку, объектам и убыткам.

8. Можно ли оспорить само изъятие

Да. Законность решения об изъятии и размер компенсации — разные предметы спора. В зависимости от ситуации можно оспаривать решение о КРТ, границы территории, документацию по планировке, решение об изъятии либо возражать против иска о принудительном изъятии.

  • участок или объект относится к категории недвижимости, которую закон запрещает изымать в данном виде КРТ;
  • объект не соответствует критериям включения в КРТ жилой или нежилой застройки;
  • нарушена компетенция органа или обязательный порядок принятия решения;
  • границы КРТ сформированы произвольно либо не позволяют идентифицировать изымаемый объект;
  • не соблюдено обязательное опубликование и уведомление правообладателя;
  • не доказана публичная нужда либо решение фактически направлено исключительно на передачу имущества частному лицу вне законной процедуры;
  • нарушен принцип предварительного и равноценного возмещения.

9. Сроки обжалования

Нормативный акт о КРТ

Обычный срок: Зависит от вида акта и процессуального порядка

Комментарий: Нужно определить, нормативный это акт или индивидуальное решение.

Решение о КРТ или изъятии гражданином

Обычный срок: Как правило, 3 месяца по КАС РФ

Комментарий: Срок исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении права.

Решение об изъятии организацией или ИП

Обычный срок: Как правило, 3 месяца по АПК РФ

Комментарий: Применяется при связи спора с предпринимательской деятельностью.

Размер возмещения

Обычный срок: В рамках дела о принудительном изъятии или самостоятельного требования

Комментарий: Нельзя ждать завершения изъятия, если уже получен проект соглашения.

Точный способ и срок защиты зависят от формы акта, статуса собственника и стадии процедуры. Пропуск трехмесячного срока обжалования решения не всегда лишает права спорить о компенсации, но существенно сужает возможности остановить само изъятие.

10. Судебная практика

Конституционный Суд РФ, Постановление от 09.04.2026 № 22-П КС РФ подтвердил, что принудительное изъятие допустимо только при предварительном и равноценном возмещении. Если требование о размере компенсации выделяется в отдельное производство, собственнику должна быть предварительно выплачена сумма, определенная по отчету оценщика, либо внесена в депозит нотариуса. После этого спор о доплате может продолжаться отдельно.
Президиум Верховного Суда РФ, Обзор от 10.12.2015 Размер возмещения должен восстанавливать имущественные потери собственника так, как если бы изъятия не произошло. Вид разрешенного использования оценивается по состоянию до решения об изъятии, а последующее изменение ВРИ не должно искусственно увеличивать или уменьшать цену.
Арбитражный суд Московской области, дело № А41-68470/2022 Суд рассматривал иск о принудительном изъятии и проверял соблюдение процедуры направления проекта соглашения и обоснованность отчета об оценке. Практическое значение дела — орган должен доказать как законность изъятия, так и расчет возмещения.
Подход судов по спорам о рыночной стоимости При существенном расхождении отчетов сторон суды назначают судебную оценочную экспертизу. Приоритет имеет не формальный отчет органа, а наиболее обоснованный расчет, соответствующий дате оценки, ВРИ и фактическим характеристикам объекта.
Практика по убыткам и упущенной выгоде Суды взыскивают дополнительные убытки только при наличии подтвержденной причинной связи с изъятием. Абстрактные планы строительства, неподписанные договоры и расчет предполагаемой прибыли без бухгалтерских и договорных доказательств обычно отклоняются.

11. Особенности для жилых помещений и домов

Если изымается земельный участок под многоквартирным домом или жилое помещение, дополнительно применяются гарантии жилищного законодательства. В возмещение собственнику жилого помещения включается рыночная стоимость жилья, доля в общем имуществе и земельном участке, а также расходы, связанные с переездом, временным проживанием, поиском и оформлением другого жилья.

Предоставление другого жилого помещения возможно по соглашению и с зачетом его стоимости. Само по себе несогласие собственника на обмен не позволяет заменить денежную компенсацию объектом недвижимости без предусмотренного законом основания.

12. Особенности для арендаторов и иных правообладателей

Право на компенсацию может иметь не только собственник. При прекращении долгосрочной аренды, права постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения оценивается рыночная стоимость прекращаемого права и документально подтвержденные убытки.

Для краткосрочной аренды государственной или муниципальной земли в рамках КРТ действует жесткое специальное правило: договор может быть прекращен односторонним уведомлением, а право — прекратиться через пять дней после его получения. При этом убытки определяются на дату решения об изъятии.

13. Какие документы нужно собрать собственнику

  • выписки ЕГРН на участок и все расположенные объекты;
  • правоустанавливающие документы, старые свидетельства, договоры аренды и соглашения об обременениях;
  • решение о КРТ, графические материалы с границами, документацию по планировке территории;
  • решение об изъятии и доказательства даты его получения;
  • проект соглашения и отчет об оценке;
  • технические паспорта, технические планы, проектную и разрешительную документацию;
  • договоры с арендаторами, подрядчиками, банками и иными контрагентами;
  • документы о доходах объекта, расходах на переезд и перенос оборудования;
  • независимый отчет об оценке или рецензию на отчет органа;
  • фотофиксацию состояния участка, зданий, инженерных сетей и благоустройства.

14. Практический алгоритм защиты

  1. Не подписывать соглашение до проверки правовой процедуры и отчета об оценке.
  2. Установить вид КРТ, дату и орган принятия решения, точные границы территории.
  3. Проверить, допускается ли изъятие именно вашего вида объекта.
  4. Зафиксировать дату получения решения и проекта соглашения.
  5. Собрать сведения обо всех объектах, правах, арендаторах, доходах и расходах.
  6. Провести независимую оценку и расчет убытков.
  7. Направить письменный протокол разногласий или предложения по изменению соглашения.
  8. При незаконности решения — подать заявление в суд и просить обеспечительные меры.
  9. При споре о цене — заявить судебную оценочную экспертизу.
  10. После решения проверить, что возмещение реально выплачено до прекращения права.

15. Частые вопросы

Можно ли отказаться от КРТ и сохранить участок?

Простого отказа собственника недостаточно. Но можно оспаривать законность включения участка, решение об изъятии и доказывать наличие законодательного запрета на изъятие конкретного объекта.

Обязан ли собственник соглашаться с оценкой администрации?

Нет. Отчет органа не имеет заранее установленной силы и может быть опровергнут независимой оценкой, рецензией и судебной экспертизой.

Можно ли требовать другой участок вместо денег?

Предоставление другого участка или объекта возможно по соглашению сторон с зачетом его стоимости. Без согласия органа общим правилом остается денежное возмещение.

Что делать, если объект не зарегистрирован?

Нужно немедленно заявить о праве и представить документы. Отсутствие записи в ЕГРН не препятствует самому изъятию, но может привести к тому, что объект не будет корректно учтен в компенсации.

Можно ли продолжать строить после уведомления?

Работы повышают риск невключения улучшений в компенсацию. Исключение возможно для безопасности и строительства по ранее выданному разрешению.

16. Вывод

Изъятие в рамках КРТ отличается ускоренной процедурой: после предоставления проекта соглашения орган может обратиться в суд уже через один месяц. Поэтому основная ошибка собственника — ждать суда, не анализируя решение о КРТ и отчет об оценке. Наиболее эффективная защита строится одновременно по двум направлениям: проверка законности самого изъятия и подготовка доказательств полной рыночной стоимости имущества и всех убытков.

Для первичной оценки перспектив нужны: решение о КРТ, решение об изъятии, проект соглашения, отчет об оценке, выписки ЕГРН и документы о доходах и расходах объекта.
Нормативная база: статьи 56.8, 56.10 и 56.12 Земельного кодекса РФ; статья 281 ГК РФ; статьи 64–70 Градостроительного кодекса РФ; статьи 218–219 КАС РФ; статьи 198–201 АПК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 09.04.2026 № 22-П; Обзор Президиума Верховного Суда РФ от 10.12.2015.
Связанная услуга: земельный юрист в Москве. Оспаривание включения участка в КРТ, решения об изъятии, размера выкупной цены, убытков и выводов оценщика.

Нужно защитить участок или увеличить компенсацию?

Направьте решения органов власти, проект соглашения, отчет об оценке, документы на землю и объекты. После анализа можно определить сроки, требования, доказательства и необходимость экспертизы.

Позвонить: +7 (909) 928-13-29WhatsAppTelegramMAX