Практический разбор для собственников участков, правлений СНТ и кадастровых инженеров: когда ЗОП можно оформлять не на товарищество, а в общую долевую собственность владельцев участков.
Проверю документы СНТ, исходный правовой режим земли, отказ Росреестра и предложу безопасный вариант оформления.
Позвонить: +7 909 928 13 29Во многих СНТ земли общего пользования — дороги, проезды, участки под воротами, сторожкой, водонапорной башней, площадками и инженерными сетями — десятилетиями существовали по старым документам: постановлениям администрации, государственным актам, свидетельствам 1990-х годов, проектам организации территории и планам отвода земли.
Когда правление решает «навести порядок», часто возникает идея зарегистрировать ЗОП в собственность СНТ как юридического лица. На практике это не всегда возможно и не всегда правильно. Если старые документы показывают, что земля предоставлялась в коллективную, общую или совместную собственность садоводов, простая регистрация на СНТ как юрлицо может нарушить права собственников участков.
По статье 25 Федерального закона № 217-ФЗ недвижимое имущество общего пользования, созданное или приобретенное после вступления закона в силу, принадлежит собственникам участков на праве общей долевой собственности пропорционально площади их участков. Право возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.
Это означает, что для ЗОП не всегда нужно искать одного собственника в лице СНТ. Закон допускает модель, при которой собственниками являются владельцы садовых участков. При продаже отдельного участка доля в ЗОП автоматически следует судьбе этого участка. Отдельно продать или выделить такую долю нельзя.
Росреестр в письме от 10.01.2024 № 14-0041-ТГ/24 разъяснил, что при регистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования СНТ в ЕГРН может вноситься «обезличенная» запись. В такой записи не перечисляются поименно все владельцы участков.
Это удобная альтернатива регистрации на СНТ как юридическое лицо, особенно когда количество собственников большое и постоянно меняется.
Главная ошибка — считать, что если объект находится внутри границ СНТ и используется всеми, значит его можно оформить на товарищество как на отдельного собственника. Для Росреестра и суда важен не только текущий фактический режим, но и то, кому земля была предоставлена изначально.
Показательное дело — спор СНТ «Мечта» с Росреестром по делу № А41-25969/2021. СНТ пыталось зарегистрировать на себя земельный участок общего пользования. Росреестр отказал, потому что по старым документам участок был предоставлен в коллективную совместную собственность членов садоводства.
Верховный Суд РФ в определении от 27.09.2022 № 305-ЭС22-8237 указал: если участок уже был предоставлен в коллективную собственность членов садоводства, отсутствие в современном законодательстве термина «коллективная совместная собственность» не означает, что земля может без правовых оснований перейти в индивидуальную собственность СНТ как юридического лица.
Отказ не всегда означает, что оформить ЗОП невозможно. Нужно понять причину: Росреестр может отказать из-за противоречий в старых документах, отсутствия межевого плана, ошибки в протоколе, попытки зарегистрировать право не на того правообладателя или несоответствия заявленного вида права фактическому правовому режиму земли.
Если Росреестр отказал в регистрации права СНТ как юрлица, иногда правильная реакция — не спорить за собственность СНТ, а изменить правовую конструкцию и подать документы на общую долевую собственность собственников участков. Если же документы действительно подтверждают право СНТ, отказ можно обжаловать в суде.
Формально многие СНТ годами существуют без зарегистрированного права на ЗОП, но это создает проблемы при спорах о дорогах, шлагбаумах, сетях, подключениях, передаче имущества и продаже участков.
Иногда можно, но только если это не противоречит исходным документам и правам собственников участков. Простота управления сама по себе не является основанием забрать общую землю у садоводов.
Для дорог и общего имущества, связанного с участками, чаще безопаснее долевая собственность собственников участков. Для имущества, действительно созданного или приобретенного СНТ, возможна собственность товарищества.
По разъяснениям Росреестра возможна обезличенная запись: собственниками указываются владельцы участков в границах СНТ, а доля определяется пропорционально площади участка.
Можно, но нужно отдельно анализировать состав правообладателей. Доля в общем имуществе возникает у собственников участков. По неоформленным участкам могут быть дополнительные вопросы к администрации, СНТ и архивным документам.
Для отдельных объектов это возможно, если закон допускает такую собственность, есть решение общего собрания и получены необходимые согласия правообладателей.
Альтернатива регистрации земель общего пользования СНТ в собственность самого СНТ есть. Более того, во многих случаях именно эта альтернатива — общая долевая собственность собственников участков — является юридически более безопасной.
Перед выбором модели нужно смотреть старые документы: кому земля предоставлялась, на каком праве, какие границы были установлены и какие участки уже оформлены. Если ЗОП исторически принадлежит садоводам или была предоставлена в коллективную собственность, попытка зарегистрировать ее на СНТ как юридическое лицо может закончиться отказом Росреестра и судебным спором.
Проверю документы СНТ, исходный правовой режим земли, отказ Росреестра и предложу безопасный вариант оформления.
Позвонить: +7 909 928 13 29