и сколько процентов платить за землю под домом или участком СНТ

Когда говорят «до какого года действует закон на выкуп земельного участка из аренды», обычно смешивают три разные ситуации: право собственника здания выкупить землю под объектом, региональную льготную цену выкупа и бесплатное оформление садового участка в СНТ. От этого зависит ответ.

Базовое правило такое: собственник здания, сооружения или помещений в них имеет исключительное право приобрести земельный участок, на котором расположен этот объект, в собственность или аренду без торгов. Это следует из ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Для жилого дома это особенно важно: если дом оформлен в ЕГРН, участок используется по назначению, а земля не изъята из оборота и не ограничена специальным запретом, администрация не может произвольно отказать только потому, что «льготный период закончился».

Но нужно различать право на выкуп и цену выкупа. Право может сохраняться, а процент от кадастровой стоимости может измениться. Поэтому самый практический вопрос — не только «можно ли выкупить», но и «по какой цене администрация обязана продать участок».

Для большинства современных случаев цена продажи публичной земли определяется не одной универсальной федеральной ставкой, а актами субъекта РФ или муниципальными правилами в пределах, установленных федеральным законодательством. Поэтому в разных регионах цена выкупа может отличаться кратно.

Отдельные федеральные переходные правила сохраняют льготные пределы для некоторых категорий собственников зданий, например когда право на объект возникло до введения Земельного кодекса РФ. Для таких случаев цена может устанавливаться субъектом РФ в пределах 20% кадастровой стоимости в городах с населением свыше 3 млн человек и 2,5% кадастровой стоимости в иной местности. Но это не универсальное правило для каждого арендатора, который построил новый дом.

Для Московской области вопрос особенно острый. По постановлению Правительства Московской области № 639/16 долго применялись льготные ставки выкупа, в том числе 3% от кадастровой стоимости для ряда участков под ИЖС, садоводство, ЛПХ и гаражное строительство. Постановлением № 373-ПП с 1 мая 2025 года для ряда таких участков цена была повышена до 60% от кадастровой стоимости.

Если заявление подано после окончания переходного срока, администрация, как правило, будет считать цену по новой ставке. Если заявление подано до 1 мая 2026 года, но администрация затянула рассмотрение или отказала формально, это может быть аргументом для защиты прежней цены.

Для садовых и огородных участков действует отдельный порядок. По п. 2.7 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ до 1 марта 2031 года член СНТ может приобрести садовый или огородный участок в собственность бесплатно, если участок находится в государственной или муниципальной собственности и соблюдены условия закона.

Ключевые условия: участок образован из земли, ранее предоставленной СНТ или организации, при которой оно создано; участок распределен конкретному члену СНТ решением общего собрания или другим документом; участок не изъят из оборота, не ограничен в обороте и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Это не обычный «выкуп за проценты», а бесплатное предоставление без торгов. Поэтому если речь именно о садовом участке, сначала нужно проверить возможность оформления по п. 2.7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, а не сразу соглашаться на платный выкуп.

По общему правилу заявление о предоставлении земельного участка без торгов рассматривается уполномоченным органом в срок не более 20 дней со дня поступления заявления. За этот срок орган должен проверить наличие оснований для отказа по ст. 39.16 ЗК РФ и либо подготовить проект договора, либо принять мотивированный отказ.

На практике фактический срок может увеличиваться из-за межевания, уточнения границ, запроса сведений, согласований или исправления технических ошибок. Но отказ должен быть мотивированным: простой ответ «льгота закончилась» без анализа даты подачи заявления, договора аренды, вида разрешенного использования и права на объект может быть незаконным.

Отказ можно оспаривать, если администрация формально сослалась на окончание льготного периода, но заявление было подано в пределах переходного срока; если на участке стоит зарегистрированный дом, а администрация не указала конкретное основание из ст. 39.16 ЗК РФ; если отказ связан только с несоответствием старого ВРИ новому классификатору, хотя участок фактически используется по прежнему разрешенному назначению; если орган не учел документы о распределении участка в СНТ или ошибочно требует торги.

Верховный Суд РФ в деле № А56-37142/2021 указал, что старый вид разрешенного использования земельного участка, установленный до утверждения классификатора ВРИ, признается действительным, если фактическое использование соответствует сведениям ЕГРН. Поэтому отказ в выкупе только из-за несоответствия старого ВРИ новым градостроительным правилам может быть незаконным.

Другая важная линия практики касается соразмерности участка. Суды проверяют, действительно ли вся площадь испрашиваемого земельного участка нужна для эксплуатации здания. Если площадь чрезмерная по сравнению с объектом, администрация может возражать, а заявителю придется доказывать необходимость границ: сложившееся пользование, подъезды, отступы, инженерные сети, благоустройство, санитарные зоны, требования ПЗЗ.

По СНТ суды обычно оценивают документы о предоставлении земли товариществу и распределении участка конкретному члену. Если участок подходит под специальный порядок Закона № 137-ФЗ, само отсутствие привычного договора купли-продажи не означает, что гражданин обязан выкупать землю за процент от кадастровой стоимости.

Определить, какой механизм применяется: выкуп под зарегистрированным домом, бесплатное оформление СНТ или иной порядок.

Получить выписки ЕГРН на землю и объект недвижимости.

Проверить договор аренды: дату заключения, срок, назначение участка, право строительства, наличие продлений.

Проверить региональный акт о цене выкупа: какой процент действовал на дату подачи заявления.

Подать заявление о предоставлении участка в собственность без торгов через МФЦ, региональный портал или непосредственно в орган.

При отказе запросить полный административный материал и проверить, есть ли конкретное основание из ст. 39.16 ЗК РФ.

Если отказ формальный — готовить жалобу или иск об оспаривании отказа и об обязании повторно рассмотреть заявление либо направить проект договора.

Единого конечного срока нет. Если есть зарегистрированный дом или здание, право на выкуп обычно связано с правом собственности на объект. Но льготная цена может действовать ограниченное время по региональному акту.

Для переходных ситуаций важно, было ли заявление о выкупе подано до 1 мая 2026 года и был ли договор аренды заключен до 1 мая 2025 года. Если заявление подано позже, администрация обычно применяет новую ставку, в том числе 60% для отдельных категорий участков.

Обычно сначала нужно зарегистрировать право на дом или иной объект. Сам факт строительства без регистрации права не всегда дает основание требовать выкуп участка.

Да, практически имеет смысл проверить и при необходимости оспорить кадастровую стоимость. Процент выкупа применяется именно к кадастровой стоимости, поэтому ее снижение может уменьшить цену договора.

Нужно проверить дату подачи заявления, дату договора аренды, категорию и ВРИ участка, региональный акт о цене выкупа и наличие зарегистрированного объекта. Если заявление подано в переходный срок, отказ можно оспаривать.

• Земельный кодекс РФ, ст. 39.20 — исключительное право собственников зданий, сооружений и помещений на приобретение земельного участка без торгов.

• Земельный кодекс РФ, ст. 39.17 — общий срок рассмотрения заявления о предоставлении участка без торгов: не более 20 дней.

• Земельный кодекс РФ, ст. 39.16 — основания для отказа в предоставлении земельного участка без торгов.

• Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ, ст. 2 — переходные правила выкупной цены для отдельных собственников зданий и сооружений.

• Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ, ст. 3, п. 2.7–2.12 — бесплатное оформление садовых и огородных участков до 1 марта 2031 года.

• Постановление Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 и изменения, внесенные постановлением от 14.04.2025 № 373-ПП — ставки выкупной цены земельных участков в Московской области.

• Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2022 № 307-ЭС22-14132 по делу № А56-37142/2021 — отказ в выкупе не может быть формальным, старый ВРИ может сохранять правовое значение.

• Практика по соразмерности земельного участка и объекта недвижимости: при выкупе может проверяться, нужна ли вся площадь участка для эксплуатации объекта.