Договор аренды сельскохозяйственного участка заканчивается, а администрация предлагает снова идти на торги или отказывает в новом договоре? Для действующего арендатора законом предусмотрен специальный механизм получения земли на новый срок без аукциона, но он работает только при соблюдении установленных условий и сроков.
Главный риск — пропустить дату окончания аренды или не иметь доказательств фактического сельхозиспользования. Если уже получен отказ, земельный юрист в Москве может проверить договор, ЕГРН, материалы земельного надзора и выбрать способ обжалования.
Короткий ответ
Да. Добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, может заключить новый договор аренды без торгов по подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Ключевые условия: заявление подано до истечения действующего договора, а у уполномоченного органа нет сведений о выявленных государственным земельным надзором и неустранённых нарушениях при использовании участка. Публиковать извещение по ст. 39.18 ЗК РФ в этом случае не требуется.
Заканчивается аренда сельхозземли или администрация отказала в новом договоре?
Телефон: +7 (909) 928-13-29. Документы можно направить дистанционно.
Основная норма — подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Она позволяет предоставить без торгов земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, действующему арендатору при соблюдении специальных условий.
Дополнительно применяется пункт 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он также связывает право арендатора на новый договор с отсутствием сведений о выявленных и неустранённых нарушениях земельного законодательства.
Важно: Верховный Суд разъяснил, что этот механизм распространяется не только на участки, которые по категории ЕГРН относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Решающее значение имеет предназначение участка для сельскохозяйственного производства и допустимость такого использования по его правовому режиму.
Позиция Верховного Суда
В Обзоре судебной практики от 23.12.2020 Верховный Суд указал: добросовестный арендатор участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, вправе заключить новый договор аренды без торгов по подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ; отдельное извещение о предоставлении участка не публикуется.
Самое опасное условие — срок подачи заявления. Подпункт 31 прямо требует обратиться до истечения прежнего договора. Если арендатор пропустил эту дату, рассчитывать на бесспорное применение льготы значительно сложнее.
Хотя текущая редакция нормы формулирует условие через сведения государственного земельного надзора, суды по-прежнему оценивают реальное ведение сельскохозяйственной деятельности и добросовестность арендатора. Поэтому одного отсутствия штрафов бывает недостаточно, если материалы дела показывают фактическое неиспользование земли.
Не путать разные нарушения
Для подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ особое значение имеют именно выявленные в рамках государственного земельного надзора и неустранённые нарушения. Однако другие обстоятельства — например, длительное неиспользование, задолженность или противоречие ВРИ текущему градостроительному режиму — могут быть использованы администрацией и судом как самостоятельные аргументы против предоставления участка.
Юридически крайний срок — до дня истечения договора. На практике безопаснее подавать заявление заранее, чтобы администрация успела запросить сведения земельного надзора, проверить ЕГРН и подготовить проект нового договора.
Срок рассмотрения. По пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган рассматривает заявление о предоставлении участка без торгов в срок не более 20 дней и либо направляет проект договора, либо принимает мотивированный отказ.
Для публичных земельных участков, предоставляемых для сельскохозяйственного производства, общий диапазон аренды составляет от 3 до 49 лет. Это следует из подп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ и п. 3 ст. 9 Закона № 101-ФЗ. Для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных действует специальный срок — до 5 лет.
Новый договор — это не автоматическая «пролонгация» старого договора на прежний срок. Орган должен заключить новый договор аренды, а его срок и условия должны соответствовать действующему законодательству и полномочиям арендодателя.
Нет. При заключении нового договора с действующим арендатором по подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ опубликование извещения по статье 39.18 ЗК РФ не требуется. Верховный Суд прямо подтвердил этот подход.
Практическое значение
Администрация не вправе превращать предусмотренное законом продление сельскохозяйственной аренды в обычную конкурентную процедуру только потому, что на участок появились другие желающие, если действующий арендатор своевременно и надлежащим образом реализовал специальное право на новый договор.
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2026 № 15АП-4566/2026 по делу № А32-27376/2025. Суд признал незаконным отказ в заключении нового договора аренды и обязал направить арендатору проект договора без торгов. Было установлено, что участок использовался для ведения крестьянского хозяйства, арендные отношения продолжались, а оснований для отказа не имелось. Суд также отметил, что отнесение участка к землям населённых пунктов само по себе не исключает сельхозиспользование, если оно допускается правовым режимом участка.
Вывод: при споре важно доказывать предназначение и допустимое использование участка, а не ограничиваться формальной ссылкой на категорию земель.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2026 № Ф06-2945/2026 по делу № А65-27978/2025. Суды отказались признавать незаконным решение органа о непредоставлении участка на новый срок. Общество находилось в банкротстве, не подтвердило сельскохозяйственную деятельность и надлежащее использование участка, имело задолженность по арендной плате. Суд указал, что специальный механизм аренды без торгов предназначен для добросовестных сельхозпроизводителей.
Вывод: формального статуса арендатора недостаточно; необходимо подтверждать реальную деятельность и исполнение обязанностей по договору.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.04.2026 № Ф08-849/2026 по делу № А63-25297/2024. Суд отказал арендатору, поскольку материалы подтверждали отсутствие полноценного сельскохозяйственного использования, зарастание участков и попытки изменить разрешённое использование. Дополнительно суд критически оценил сделку по передаче прав арендатора.
Вывод: если участок фактически выводился из сельскохозяйственного оборота, ссылаться только на отсутствие формально действующего предписания земельного надзора рискованно.
1. Получить полный текст решения об отказе с указанием всех оснований. По ст. 39.17 ЗК РФ отказ должен быть мотивирован.
2. Запросить документы, на которые ссылается администрация: акты надзора, сведения о ВРИ, градостроительной зоне, задолженности, ограничениях участка.
3. Сопоставить каждое основание отказа со ст. 39.16 ЗК РФ и специальным условием подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
4. Если нарушение земельного надзора устранено — представить подтверждение устранения и дату его исполнения.
5. При незаконном отказе обратиться в суд с требованием признать решение незаконным и обязать уполномоченный орган подготовить и направить проект договора аренды.
Подсудность зависит от статуса арендатора. Споры организаций и ИП, связанные с предпринимательской деятельностью, как правило, рассматривает арбитражный суд; для граждан возможен административный порядок по КАС РФ. Конкретный способ защиты лучше определять по содержанию отказа и статусу заявителя.
Для сельхозземли действует специальное основание подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, которое связано с самим статусом действующего добросовестного арендатора участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Поэтому сам факт первоначального аукциона не исключает новый договор без торгов при выполнении условий нормы.
Нет. Верховный Суд прямо указал, что при новом договоре по подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ извещение по ст. 39.18 ЗК РФ не требуется.
Специальная норма требует подать заявление до истечения договора. После пропуска срока правовая позиция существенно осложняется и зависит от конкретных обстоятельств, включая то, возобновлялись ли арендные отношения и как оформлены права в ЕГРН.
Для сельскохозяйственного производства общий диапазон публичной аренды — от 3 до 49 лет. Однако конкретный срок определяет уполномоченный орган с учётом закона, цели предоставления и применимых региональных актов.
В ряде случаев арендатор публичной земли, предназначенной для сельхозпроизводства, после установленного законом периода надлежащего использования вправе претендовать на выкуп без торгов. Это отдельное основание и отдельная процедура; её следует проверять по подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и ст. 10 Закона № 101-ФЗ.
Продление аренды сельхозземли без торгов — реальный и прямо предусмотренный законом механизм. Для арендатора критичны три вещи: своевременно подать заявление до окончания договора, фактически использовать участок для сельскохозяйственного производства и устранить все выявленные земельным надзором нарушения. В спорной ситуации нужно проверять не только факт аренды, но и актуальный ВРИ, градостроительный режим, документы надзора и доказательства хозяйственной деятельности.
Практическая рекомендация
Если до окончания договора осталось меньше трёх месяцев, документы лучше проверять сразу: просрочка заявления может лишить арендатора наиболее сильного основания для нового договора без аукциона.
Нужно продлить аренду сельхозземли без торгов или оспорить отказ администрации?
Телефон: +7 (909) 928-13-29. Документы можно направить дистанционно.
Материал носит информационный характер. Перспектива получения нового договора зависит от содержания действующей аренды, срока обращения, фактического использования участка, материалов земельного надзора и правового режима земли.