Отсутствие участка на публичной карте не означает, что земля бесхозяйная. Принадлежность определяется документами о предоставлении земли, границами исходного участка, статусом имущества общего пользования и сведениями архивов.
Кадастровый номер — это идентификатор объекта недвижимости в ЕГРН. Он присваивается при государственном кадастровом учете либо при внесении сведений о ранее учтенном объекте. Поэтому отсутствие номера часто говорит не об отсутствии собственника, а о том, что участок не был сформирован или сведения о старом участке не перенесены в ЕГРН.
На практике за одинаковой формулировкой скрываются разные правовые ситуации. Их нельзя смешивать: порядок оформления и круг возможных правообладателей будут различаться.
Важно различать землю как территорию и земельный участок как объект права. Если границы конкретной части земли не определены и участок не образован, такая часть обычно не существует как самостоятельный объект недвижимости. Но она может входить в другой, более крупный участок или находиться в публичной собственности.
Да. Федеральный закон № 218-ФЗ признает юридически действительными права на недвижимость, возникшие до вступления в силу прежнего закона о регистрации прав, даже если сведения о них отсутствуют в ЕГРН. Речь идет о правах, возникших до 31 января 1998 года и подтвержденных документами, которые соответствовали законодательству того времени.
Такими документами могут быть:
Членская книжка сама по себе обычно не заменяет правоустанавливающий документ. Однако вместе с архивным актом, планом, сведениями о распределении участка и длительным фактическим пользованием она может подтверждать историю возникновения права.
К имуществу общего пользования относятся расположенные в границах территории садоводства земельные участки и объекты, используемые для общих нужд: дороги, проезды, площадки, сети, зоны для размещения контейнеров, противопожарные объекты и иная инфраструктура.
По действующему регулированию возможны несколько моделей принадлежности:
Само нахождение территории внутри ограждения СНТ не делает ее собственностью товарищества. Также границы территории садоводства и границы права собственности — не одно и то же. Территория СНТ определяется проектом межевания, а для старых товариществ при отсутствии такой документации учитываются действующие проекты организации и застройки либо границы ранее предоставленного исходного участка.
Если недвижимое имущество общего пользования создано или приобретено после вступления в силу Закона № 217-ФЗ, право общей долевой собственности возникает с момента государственной регистрации. Для старых прав необходимо отдельно анализировать документы и переходные положения.
Публичная кадастровая карта и иные картографические сервисы показывают сведения ЕГРН, но не заменяют правовую экспертизу. Белая зона на карте может оказаться:
Захватить такую землю, поставить забор и затем объявить ее своей нельзя. Длительное пользование само по себе не создает право на публичную или общую землю. Для оформления требуется предусмотренное законом основание: образование участка, решение уполномоченного органа, договор, перераспределение либо судебный акт при наличии возникшего ранее права.
Можно поставить ранее учтенный объект на кадастровый учет и зарегистрировать ранее возникшее право. Если правообладатель умер, участок может оформляться наследниками — нотариально либо через суд, если нотариус не может включить его в наследственную массу без дополнительного подтверждения.
Потребуются решение общего собрания, проект межевания территории и межевой план. Дальнейший порядок зависит от того, кому принадлежит исходная земля: СНТ, собственникам участков или публичному образованию. Правление не вправе единолично передать часть дороги или иной общей территории конкретному садоводу.
Следует уточнить границы или образовать самостоятельный участок из исходного объекта. Действия должны соответствовать документации территории и не нарушать доступ к другим участкам, минимальные размеры, красные линии и ограничения использования земли.
Такая земля обычно относится к государственной или муниципальной собственности. Отсутствие регистрации права публичного образования не препятствует распоряжению участками, государственная собственность на которые не разграничена. Для приобретения земли необходимо обращаться в уполномоченный орган, образовывать участок и проходить предусмотренную Земельным кодексом процедуру. Положительный результат не гарантирован: участок может быть зарезервирован, ограничен в обороте, занят общими проездами или необходим для публичных нужд.
Наследница просила признать право на садовый участок, предоставленный ее отцу постановлением администрации в 1993 году. В ЕГРН собственник не значился, межевание не проводилось. Апелляция отказала, поскольку наследодатель не зарегистрировал право при жизни. Верховный Суд отменил этот подход: право, возникшее до 31 января 1998 года, признается действительным и без регистрации в ЕГРН. Отсутствие регистрации не препятствует признанию права наследника, если старые документы подтверждают предоставление участка в собственность.
Значение для рассматриваемой темы: отсутствие кадастрового номера, межевания или записи о собственнике не делает старый садовый участок автоматически муниципальным. Сначала должны оцениваться постановления, свидетельства и архивный учет.
Спор касался участка в СНТ, образованного из земли, выделенной работникам завода еще в 1982 году. Нижестоящие суды сосредоточились на более поздней регистрации СНТ и не учли историю исходного землеотвода. Верховный Суд указал, что правовое значение имеют условия и дата первоначального предоставления земли, документы о распределении и установленная связь товарищества с первоначальной организацией. Дело направлено на новое рассмотрение.
Значение: при определении принадлежности земли внутри СНТ суд исследует не только современный ЕГРН, но и документы о первоначальном предоставлении всей территории, старые схемы и фактическую историю образования товарищества.
Граждане оплатили устройство асфальтового покрытия дороги и пытались признать за собой право собственности на нее. Верховный Суд разъяснил, что расходы на благоустройство сами по себе не создают право собственности на дорогу, расположенную на землях общего пользования. Необходимо установить правовой режим земли и наличие оснований возникновения права на объект.
Значение: отдельный садовод не становится собственником общего проезда только потому, что ремонтировал, огородил или содержал его. Принадлежность определяется правоустанавливающими документами, а не фактическими расходами.
Если земля в СНТ не имеет кадастрового номера, это не дает готового ответа о собственнике. Кадастровый номер отражает учет объекта, а право может подтверждаться более ранними документами. Земля может принадлежать гражданину, СНТ, всем собственникам участков, муниципалитету, государству или входить в состав другого участка.
Главный документ в таких спорах — не картинка с публичной карты, а история предоставления земли: постановление, государственный акт, проект организации и застройки, архивный план, документы о распределении и границы исходного землеотвода. До получения этих материалов нельзя безопасно делать вывод о возможности оформить или занять спорную территорию.
Для проверки потребуются выписки ЕГРН, документы на исходный землеотвод, архивные постановления, планы территории и документы товарищества.
Материал носит информационный характер. Итоговый способ оформления зависит от документов на конкретную территорию.