Краткий ответ: арендатор помещения может нести экологические риски, если именно он ведёт деятельность, образует отходы, использует оборудование, организует производство, хранит вещества, размещает контейнеры, допускает выбросы, сбросы или иное воздействие на окружающую среду. Даже если помещение принадлежит арендодателю, экологические обязанности часто зависят от фактической деятельности арендатора.

Это особенно важно для арендаторов складов, автосервисов, автомоек, производственных помещений, клиник, стоматологий, салонов красоты, кафе, магазинов, строительных баз и ПВЗ. В таких объектах могут образовываться отходы, появляться требования к договорам, учёту, вывозу, санитарным и экологическим ограничениям.

Распространённая ошибка — считать, что за экологию всегда отвечает собственник здания. На практике контролирующий орган смотрит, кто фактически ведёт деятельность и кто образует отходы или оказывает воздействие. Если отходы возникают в результате деятельности арендатора, именно у арендатора могут запросить договоры, акты, учёт и подтверждение передачи отходов надлежащему подрядчику.

Даже если арендодатель предоставляет контейнерную площадку или централизованный вывоз, арендатору нужно понимать, какие отходы включены в эту схему, кто заключил договор, какие документы можно предъявить при проверке и покрывает ли договор реальные виды отходов арендатора.

• нет договора на вывоз или передачу отходов, образующихся в деятельности арендатора;
• договор есть, но он не охватывает фактические виды отходов;
• подрядчик не имеет лицензии, если она нужна для соответствующего обращения с отходами;
• не ведётся учёт отходов или отсутствуют подтверждающие акты;
• помещение не подходит для заявленного бизнеса из-за ВРИ, санитарных ограничений, вентиляции, шума или жалоб соседей;
• арендатор использует оборудование, которое может создавать выбросы или сбросы, но документы не оформлены;
• в договоре аренды не распределены обязанности по экологии, отходам, контейнерной площадке и проверкам;
• арендодатель передал объект с уже имеющимися предписаниями, жалобами или ограничениями.

Общие экологические обязанности бизнеса следуют из Федерального закона №7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Если деятельность на объекте оказывает негативное воздействие на окружающую среду, нужно оценивать наличие объекта НВОС, категорию, документы и отчётность. Для отходов применяется Федеральный закон №89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», который регулирует обращение с отходами и обязанности лиц, деятельность которых приводит к их образованию.

Если компания обязана поставить объект НВОС на государственный учёт, применяется ст. 69.2 Закона №7-ФЗ. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность по ст. 8.46 КоАП РФ. Нарушения при обращении с отходами оцениваются по ст. 8.2 КоАП РФ: на практике это одна из ключевых статей для споров с бизнесом по экологическим нарушениям.

При этом договор аренды сам по себе не освобождает арендатора от экологических обязанностей, если именно арендатор осуществляет деятельность, образует отходы или использует объект. Поэтому в договоре важно прямо распределить, кто отвечает за вывоз отходов, контейнеры, акты, взаимодействие с проверяющими органами и устранение нарушений.

Перед арендой помещения под бизнес стоит проверить:

• можно ли использовать помещение под планируемую деятельность;
• есть ли ограничения по ВРИ, санитарным зонам, вентиляции, шуму, воде, канализации и отходам;
• кто организует вывоз отходов и какие виды отходов включены в договор;
• есть ли у подрядчика необходимые разрешения и лицензии;
• выдавались ли по объекту предписания или были ли жалобы;
• кто отвечает за контейнерную площадку, уборку, хранение отходов и передачу документов;
• как распределены обязанности между арендодателем и арендатором в договоре.

В договоре аренды желательно отдельно указать, кто отвечает за экологические документы, вывоз отходов, оплату услуг подрядчиков, предоставление актов, взаимодействие с контролирующими органами, устранение нарушений и последствия предписаний, связанных с состоянием помещения до передачи арендатору.

Если арендатор вкладывается в ремонт или запускает деятельность с повышенными требованиями, например клинику, общепит, автомойку или автосервис, нужно отдельно проверить, подходит ли помещение под эту деятельность и не приведут ли ограничения к невозможности работы.

Первая ошибка — подписать договор аренды, а потом выяснить, что помещение нельзя использовать под нужный бизнес. Вторая — не запросить документы по отходам и считать, что «всё делает арендодатель». Третья — не проверить, какие именно отходы образуются у арендатора и кто их legally передаёт подрядчику.

Также часто арендаторы не фиксируют состояние помещения при передаче. Если на объекте уже есть нарушения, следы загрязнения, несанкционированное размещение отходов или старые претензии, без акта и документов будет сложнее доказать, что проблема возникла до арендатора.

Юрист нужен до подписания договора, если помещение арендуется под производство, склад, клинику, кафе, автосервис, автомойку, салон красоты или другую деятельность с отходами и специальными требованиями. Также помощь нужна, если уже пришёл запрос Росприроднадзора, претензия арендодателя, жалоба соседей или требование устранить экологическое нарушение.

Если вы планируете арендовать помещение под бизнес и хотите заранее проверить экологические риски, можно направить договор аренды, описание деятельности и имеющиеся документы по объекту для правового анализа.

Перед подписанием договора аренды стоит проверить, кто фактически будет отвечать за экологические обязанности и возможные штрафы.