Помогаю собственникам земельных участков, компаниям и инвесторам готовить и сопровождать предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ): изменение границ территориальной зоны, градостроительного регламента, перечня видов разрешенного использования и предельных параметров строительства.
Работаю по земельным и градостроительным вопросам в городе Апрелевка (Московская область). Для первичного анализа можно направить кадастровый номер, выписку ЕГРН, имеющийся отказ, ГПЗУ, ПЗЗ, ППТ/ПМТ и иные документы по ситуации.
При разборе учитываются именно действующие документы территории: территориальная зона, градостроительный регламент, документация по планировке территории, красные линии, ЗОУИТ и компетенция соответствующего органа. Основную часть анализа и подготовки документов можно провести дистанционно; при необходимости возможно очное участие.
Связанные вопросы: отказ в выдаче ГПЗУ · изменение ВРИ · споры по красным линиям.
В таких вопросах важно оценить не только действующую карту ПЗЗ. Обычно необходимо сопоставить сведения ЕГРН, генеральный план, территориальную зону, градостроительный регламент, красные линии, документацию по планировке территории, зоны с особыми условиями использования территории и фактические параметры планируемого объекта.
Я, Курнев Артем Евгеньевич, сопровождаю земельные и градостроительные вопросы, связанные с изменением правил землепользования и застройки, территориальных зон и градостроительных регламентов.
ПЗЗ определяют градостроительное зонирование территории, содержат карту территориальных зон и градостроительные регламенты. Именно от них во многих случаях зависят допустимые виды использования участка, параметры строительства, минимальные отступы и иные условия использования недвижимости.
Важно различать внесение изменений в ПЗЗ и обычное изменение вида разрешенного использования участка. Если нужный вид использования уже предусмотрен градостроительным регламентом как основной или вспомогательный, изменение ПЗЗ может не потребоваться. Если же необходимого вида нет, участок находится в неподходящей территориальной зоне либо действующие параметры не позволяют реализовать проект, сначала нужно определить, какой именно механизм применим.
По статье 33 Градостроительного кодекса РФ основанием для рассмотрения вопроса о корректировке ПЗЗ, в частности, является поступление предложений об изменении границ территориальных зон или градостроительных регламентов. Физические и юридические лица вправе направлять такие предложения в инициативном порядке, а также когда применение ПЗЗ препятствует эффективному использованию недвижимости, причиняет вред правообладателям, снижает стоимость объектов либо не позволяет реализовать права и законные интересы.
Сопровождаю ситуации, когда земельный участок включен в территориальную зону, режим которой не соответствует планируемому использованию. Проверяю возможность корректировки границы зоны с учетом генерального плана, существующей застройки, границ земельных участков и требований статьи 34 ГрК РФ.
Готовлю правовую позицию по включению или изменению видов разрешенного использования, предельных размеров участков и параметров разрешенного строительства и реконструкции. При этом оцениваю последствия не только для конкретного участка, но и для всей территориальной зоны, к которой применяется соответствующий регламент.
Если планируемый вид использования отсутствует в градостроительном регламенте, проверяю, возможно ли инициировать его включение в ПЗЗ либо использовать иной предусмотренный законом механизм. Отдельно оцениваю соответствие классификатору видов разрешенного использования и документам территориального планирования.
Анализирую действующие ограничения по высоте, этажности, проценту застройки, минимальным отступам и иным параметрам. Если параметры ПЗЗ объективно препятствуют реализации проекта, готовлю предложение об их изменении и обоснование градостроительной целесообразности.
Если карта градостроительного зонирования содержит пересечение границы территориальной зоны с границей земельного участка либо сведения ПЗЗ не соответствуют сведениям ЕГРН, определяю, идет ли речь об обычной процедуре изменения ПЗЗ или о специальном порядке приведения границ в соответствие.
Проверяю выписку ЕГРН, действующие ПЗЗ, генеральный план, карту градостроительного зонирования, градостроительный регламент, ЗОУИТ, красные линии и иные ограничения. Определяю, действительно ли для поставленной задачи требуется изменение ПЗЗ.
Готовлю предложение о внесении изменений в ПЗЗ с юридическим и фактическим обоснованием. В зависимости от задачи в нем формулируется просьба изменить границу территориальной зоны, конкретный градостроительный регламент, перечень ВРИ или параметры строительства.
Контролирую рассмотрение предложения комиссией и уполномоченным органом, готовлю дополнительные пояснения и документы. По общему правилу комиссия подготавливает заключение в течение 25 дней со дня поступления предложения, после чего глава местной администрации с учетом рекомендаций комиссии в течение 25 дней принимает решение о подготовке проекта изменений либо об отклонении предложения с указанием причин.
Если для конкретного вида изменений они обязательны, сопровождаю подготовку позиции к общественным обсуждениям или публичным слушаниям. По общему правилу продолжительность таких обсуждений или слушаний по проекту ПЗЗ составляет не более одного месяца со дня опубликования проекта. Для отдельных случаев федеральным и региональным законодательством предусмотрены исключения.
Если предложение отклонено, проверяю мотивировку и процедуру принятия решения. В зависимости от обстоятельств готовлю повторное обращение, жалобу либо процессуальные документы для судебного обжалования. Сам по себе отказ не означает автоматически, что суд обязан внести нужную заявителю зону или ВРИ: ключевое значение имеет законность процедуры, наличие градостроительных оснований и обоснованность решения органа.
Статья 33 ГрК РФ устанавливает отдельные сроки для первоначального рассмотрения предложения: комиссия готовит заключение в течение 25 дней, а глава местной администрации после получения рекомендаций в течение 25 дней принимает решение о подготовке проекта изменений либо об отклонении предложения.
Это не означает, что вся процедура изменения ПЗЗ всегда завершается за 50 дней. После положительного решения могут потребоваться подготовка проекта, его проверка, общественные обсуждения или публичные слушания, доработка и последующее утверждение уполномоченным органом.
Часть 3.3 статьи 33 ГрК РФ предусматривает ряд случаев, когда общественные обсуждения или публичные слушания не требуются. В частности, специальное исключение предусмотрено для однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров, а также для однократного изменения одного или нескольких предельных параметров не более чем на 10 процентов.
Дополнительно с конца 2024 года законодательство субъекта РФ может устанавливать случаи подготовки изменений в ПЗЗ без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Поэтому порядок необходимо проверять применительно к конкретному региону и муниципальному образованию.
Стоимость зависит от задачи: требуется ли только правовое заключение, подготовка предложения, сопровождение комиссии и общественных обсуждений, разработка позиции совместно с кадастровым инженером или проектировщиком, либо обжалование отказа в суде.
После первичного анализа фиксируются объем работ, документы, сроки, формат взаимодействия и стоимость.
Для начала можно направить электронные копии имеющихся документов. Если потребуется дополнительный материал, я сообщу после первичного разбора.
Нужна для проверки кадастрового номера, площади, границ, вида разрешенного использования, права и зарегистрированных ограничений.
Позволяют определить территориальную зону участка, действующий градостроительный регламент, основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования, а также параметры строительства.
Необходимы для проверки того, соответствует ли предлагаемое изменение ПЗЗ долгосрочному функциональному назначению территории и планируемому развитию муниципального образования.
Помогает увидеть, какие параметры и ограничения официально отражены применительно к участку и какие сведения фактически мешают реализации проекта.
Полезно приложить схему, эскиз или краткое описание планируемого объекта: назначение, площадь, этажность, предполагаемое размещение и основные параметры.
Если вы уже обращались в администрацию, комиссию или иной уполномоченный орган, направьте заявления, решения, заключения, протоколы и переписку.
Дистанционная работа. Первичный анализ ПЗЗ, ЕГРН, градостроительной документации и подготовка обращений могут выполняться дистанционно по электронным документам.
Очное участие. При необходимости возможно участие в заседаниях, переговорах, общественных обсуждениях, публичных слушаниях и судебных заседаниях.
Если проблема уже перешла в отказ в выдаче ГПЗУ, полезно отдельно проверить основания такого отказа: юрист по обжалованию отказа в выдаче ГПЗУ.
При пересечении территориальных зон, проблемах с границами и кадастровыми сведениями может потребоваться комплексный анализ документов на участок: оформление документов на проблемный земельный участок.
Да. Пункт 5 части 3 статьи 33 ГрК РФ прямо предусматривает возможность направления предложений физическими и юридическими лицами в инициативном порядке, а также в случаях нарушения их прав и законных интересов применением действующих ПЗЗ.
Такой вариант возможен не всегда. Нужно учитывать требования к формированию границ территориальных зон, генеральный план, границы соседних участков и логику градостроительного зонирования. Граница зоны по общему правилу не должна пересекать границу земельного участка, кроме прямо предусмотренных законом исключений.
Не обязательно. Сначала следует определить статус нужного вида использования в градостроительном регламенте — основной, условно разрешенный или вспомогательный — и проверить порядок его выбора для конкретного участка.
Судебная перспектива зависит от характера отказа и полномочий органа. Суд может проверить законность решения, соблюдение процедуры, мотивировку и соответствие нормативным требованиям. Требование о конкретном содержании градостроительного регулирования требует особенно тщательной оценки, поскольку ПЗЗ являются нормативным актом и предполагают градостроительное усмотрение в пределах закона.
Статья 30 ГрК РФ
Статья 31 ГрК РФ
Статья 32 ГрК РФ
Статья 33 ГрК РФ
Статья 34 ГрК РФ
Направьте кадастровый номер участка, выписку ЕГРН, действующие ПЗЗ или ссылку на них, имеющийся ГПЗУ, ранее полученные ответы администрации и краткое описание того, какое использование или строительство необходимо обеспечить.
После первичного анализа можно определить, требуется ли именно изменение ПЗЗ, какие положения необходимо корректировать и какой порядок действий целесообразен.